- Abwicklung des Mietverhältnisses
insbesondere:
Abschluß und Inhalt des Mietvertrages
Mietvertrag mit Ehegatten
Ist ein Ehepartner im Kopf des Mietvertrages aufgeführt, unterschreibt diesen aber nicht, ist umstritten, ob er Mietvertragspartei geworden ist.
Das Landgericht Osnabrück verneint das. Das Landgericht Berlin hingegen sagt, daß der nicht unterschreibende Partner jedenfalls dann
Vertragspartei wird, wenn er später rechtsgeschäftliche Erklärungen im Verhältnis zum Vermieter abgibt (z.B. Einverständnis zur Mieterhöhung oder Duldung der Modernisierung). Abgesehen davon kann der nicht unterschreibende
Partner nach umstrittener Auffassung schon aufgrund Vertretung durch den anderen Ehepartner Vertragspartei geworden sein.
LG Berlin, Urteil v. 24.08.2002, Az.: 64 S 232/00 in NZM 2002, 119; LG Osnabrück, Urteil v.
06.06.2001, Az.: 1 S 1099/00 in NZM 2002, 943
Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietvertragspartei
Erwirbt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein vermietetes Grundstück/Gebäude, wird die Gesellschaft und nicht die
GesellschafterVermieter. Sie ist deshalb auch die Partei eines Rechtsstreits. Im Passivprozeß empfiehlt der Bundesgerichtshof jedoch, zusätzlich die Gesellschafter zu verklagen.
LG Berlin, Urteil v. 15.04.2002, Az. 62 S 453/01 in NZM 2002, 780
Kein Haftungsausschluß des Vermieters bei einfacher Fahrlässigkeit
Die oft angetroffene Klausel „Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem
Mieter für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.“ ist unwirksam, allerdings nur bei Wohnraum und nur in Formularverträgen, entschied der Bundesgerichtshof. Der Vermieter könne sich nämlich nicht von sog. Kardinalpflichten freizeichnen. Als Begründung nannte der BGH, daß damit zum einen die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, sanktionslos bleibe. Das Minderungsrecht allein könne den Wegfall der Verschuldenshaftung nämlich nicht genügend kompensieren. Zum anderen wären auch Sachschäden an Einrichtungsgegenständen umfaßt, gegen die der Mieter sich in der Regel nicht absichern kann. Der Vermieter dagegen könne sich hinreichend durch den Abschluß einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen, deren Kosten er als Betriebskosten formularmäßig auf den Mieter umlegen kann.
BGH, Rechtsentscheid v. 24.10.2001, Az.: VIII ARZ 1/01 in NZM 2002, 116
Es empfiehlt sich somit eine Anpassung alter Vertragsformulare.
Unwirksamkeit behördlicher Freizeichnungsklauseln
In Formularmietverträgen über Gewerberäume sind Klauseln unwirksam, nach denen der Vermieter keine Gewähr dafür leistet, daß die
Geschäftsräume den behördlichen Vorschriften entsprechen und der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen habe. Das Landgericht Berlin bestätigte in diesem Urteil die ständige Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs.
LG Berlin, Urteil v. 28.08.2001, Az.: 64 S 107/01 in NZM 2002, 787
Unwirksame Genehmigungsfiktion bei Betriebskostenabrechnung
In Formularverträgen ist eine Klausel unwirksam, nach der eine Betriebskostenabrechnung als genehmigt gilt, wenn Einwendungen nicht binnen 6
Wochen erhoben werden.
KG, Urteil v. 08.10.2001, Az.: 8 U 6267/00 in NZM 2002, 954
Wirksames Verbot von Hunden und Katzen
Eine Formularklausel, die verbietet, Hunde und Katzen in der Wohnung zu halten, ist nach Ansicht des LG Karlsruhe zulässig, da Kleintiere
wie Hamster, Vögel oder Fische nicht betroffen sind.
LG Karlsruhe, Urteil v. 11.05.2001, Az.: 9 S 186/00 in NZM 2002, 19
Anforderungen an die Bezeichnung des Mietobjekts
Ein Mietobjekt ist nach dem Bundesgerichtshof hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn die Örtlichkeiten durch präzise Angaben – wie
z.B. 1. OG und hinterer Hofbereich – ergänzt um die jeweilige circa-Angabe der erfassten Flächen, beschrieben sind. Pläne sind demgegenüber nachrangig und haben nur den Charakter eines Orientierungsbehelfs.
BGH, Beschluß v. 17.07.2002, Az.: XII ZR 248/99 in NZM 2002, 823
Präambeln ohne rechtliche Bedeutung
Oft an den Anfang von Verträgen gesetzte Präambeln (Vorbemerkungen) werden nach einem Urteil des OLG Rostock vom 03.02.2003 nicht
Vertragsinhalt oder gar Geschäftsgrundlage des Vertrages. Insbesondere sind in ihnen keine rechtsverbindlichen Zusicherungen enthalten. Sie dienen lediglich der Erläuterung der Zielsetzung des Vertrages. Damit können sie
allenfalls zur Auslegung des Vertrages herangezogen werden. Enthält eine Präambel also Angaben über die Größe des Mietobjekts oder besondere Ausstattungsmerkmale und sind diese nicht gegeben, besteht kein Anspruch auf
Mietminderung.
OLG Rostock, Urteil v. 03.02.2003, Az.: 3 U 116/02
Unwirksame Klausel über Kautionsfälligkeit läßt Kaution an sich unberührt
Nach § 551 Absatz 2 BGB ist der Mieter bei der Kaution zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Von dieser Regelung darf nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden, § 551 Absatz 4 BGB.
Angesichts dieser gesetzlichen Vorgaben kam die Frage zum BGH, was passiert, wenn im Mietvertrag die Fälligkeit der gesamten Kaution in einer Summe zu Mietbeginn vereinbart ist.
Grundsätzlich vertritt der BGH das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln. Das bedeutet, daß eine unzulässige Klausel
nicht so umgedeutet werden kann, daß sie (gerade noch) wirksam ist. Vorliegend war die Formulierung jedoch sprachlich getrennt. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof entschied, daß man in diesem Fall einfach die
unzulässige Sofortfälligkeit der gesamten Kaution streichen könne, die Kautionsverpflichtung an sich aber wirksam fortbestehe. Im Vordergrund stehe hier das Interesse des Vermieters an einer Absicherung vor Beschädigungen oder
Zahlungsausfall des Mieters.
BGH, Urteil v. 25.06.2003, Az.: VIII ZR 344/02 in NZM 2003, 754
Salvatorische Klauseln zwecklos
Neben der schon länger durch die Gerichte für unwirksam erklärten Klausel, nach der im Falle der Nichtigkeit das dem Vertrag wirtschaftlich am ehesten Entsprechende gelten soll, hat der Bundesgerichtshof in einer Rechtsprechungsänderung nun den Wert einer ebenso gerne benutzen Standardklausel eingeschränkt.
Der Satz, nach dem ein Vertrag bei Unwirksamkeit einer Klausel auch ohne die nichtige Vorschrift wirksam sein soll, befreit nicht von der
Prüfung, ob das von den Parteien auch tatsächlich so gewollt war. Lediglich die Beweislast kehrt sich um: Ist bei Nichtvorliegen einer solchen Klausel die Vertragspartei beweispflichtig, die das (zum Teil) nichtige Geschäft
erhalten will, führt die Aufnahme einer solchen salvatorischen Klausel dazu, daß der beweispflichtig wird, der sich vom Vertrag lösen möchte.
BGH, Urteil v. 24.09.2002, Az.: KZR 10/01 in NZM 2003, 61
Formvorschriften des Mietvertrags
Werden Essentialia (wesentliche Bestandteile) des Mietvertrages in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird, so muß zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist. Eines Rückbezuges der Anlage auf den Miet- oder Hauptvertrag bedarf es nicht.
Dieses Urteil ist eine Fortführung der sog. „Auflockerungsrechtsprechung“ des Bundesgerichtshofs. Wird ein Wohnraummietvertrag, der
länger als ein Jahr laufen soll, nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er nach § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Schriftform bedeutet grundsätzlich, daß dieselbe Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet sein muß,
§ 126 BGB (sog. Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde). Deswegen sagte man früher, daß Anlagen dem Mietvertrag beigeheftet werden mussten. Der BGH hat dies im Laufe der Jahre aufgelockert. Nunmehr genügt, daß sich die
Einheit des Vertrages aus anderen Merkmalen wie z.B. fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der Textabschnitte oder fortlaufender Text ergibt. Anders als noch vor kurzem ist nun nicht einmal mehr erforderlich,
daß die Anlagen von den Vertragsparteien paraphiert werden müssen. Eine genaue Bezeichnung der Anlage genügt.
BGH, Urteil v. 18.12.2002, Az: XII ZR 253/01 in NZM 2003, 281
Folge zu niedriger Betriebskostenvorauszahlungen
Nach den Landgerichten Frankfurt, Düsseldorf und Berlin hat nun endlich ein Obergericht zu der Frage Stellung genommen, was passiert, wenn der Vermieter deutlich zu geringe Nebenkostenvorauszahlungen verlangt.
Der Vermieter ist nach dem OLG Hamm zu Nachforderungen auch dann berechtigt, wenn die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen deutlich zu gering waren, es sei denn, er hat den Mieter über die Höhe der Betriebskosten vorwerfbar getäuscht. Die bloße Vereinbarung von Vorauszahlungen schafft bei einem Mieter keinen Vertrauensschutz in der Richtung, daß die tatsächlichen Nebenkosten in etwa durch die Vorauszahlung abgedeckt wären.
Macht allerdings der Vermieter bewußt falsch Angaben, etwa in der Absicht, den Mieter so zum Vertragsabschluß zu bewegen, und erkennt der
Vermieter, daß die Höhe der Nebenkosten für den Mieter in spe wesentliche Bedeutung hat (was meines Erachtens immer der Fall sein dürfte), sieht er sich zahlreichen Ansprüchen gegenüber. Der Mieter hat dann z.B. die
Möglichkeit, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung von Anfang an anzufechten oder kann Schadensersatz wegen vertraglicher Nebenpflichtverletzungen oder Freistellung von dem Differenzbetrag zwischen den zu niedrig
angesetzten und den tatsächlichen Betriebskosten verlangen.
OLG Hamm, Urteil v. 06.11.2002, Az: 30 U 44/02 in NZM 2003, 717
BGH: Vermieter haftet nicht für zu niedrige Angabe der Vorauszahlungen
Liegen keine besonderen Umstände vor, so begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Der Mieter hat einen Zinsvorteil, wenn die Vorauszahlungen geringer sind. Der Vermieter könnte sogar gar keine Vorauszahlungen verlangen, und dann nur am Ende des Wirtschaftsjahres abrechnen. Ein Vertrauenstatbestand dergestalt, daß die Vorauszahlungen auch den tatsächlichen Kosten entsprechen müssen, wird nicht geschaffen. Meines Erachtens ein richtiges Ergebnis, da der Mieter letztlich auch in gewissem Maße durch seinen Verbrauch Einfluß auf die tatsächliche Höhe der Betriebskosten hat. Dieses Urteil ist insbesondere deshalb von Interesse, weil in der Vergangenheit oftmals anderslautende Entscheidungen der Untergerichte bekannt wurden. Die besonderen Umstände, die den Vermieter doch in die Haftung bringen, wären zum Beispiel, wenn er den Mieter bewußt über die Höhe der Nebenkosten täuscht, um die Wohnung leichter vermieten zu können. Ein weiterer Ansatzpunkt wäre, wenn der Vermieter eine entsprechende Garantie übernommen hätte.
BGH, Urteil v. 11.02.2004, Az.: VIII ZR 195/03 in NZM 2004, 251
Geschirrspüler gehören nicht zur Standardausstattung einer Küche
Eine mitvermietete Küche muß über einen Kühlschrank, nicht hingegen über eine Geschirrspülmaschine verfügen; dies gilt auch dann, wenn eine
exklusiv ausgestattete Neubauwohnung inseriert war.
LG München I, Urteil v. 18.12.2002, Az.: 15 S 4308/02 in NZM 2003, 152
Schriftform bei Mietvertrag mit Vertreter einer BGB-Gesellschaft
Unterzeichnen nicht sämtliche Gesellschafter der BGB-Gesellschaft den Mietvertrag, sondern ein Vertreter, muß dieser sein Vertretungsverhältnis offenbaren, z.B. durch den Zusatz „i.V.“. Fehlt dieser Zusatz, mangelt es an der Schriftform, so daß der Vertrag nach § 550 BGB auf unbestimmte Zeit läuft und ordentlich gekündigt werden kann.
BGH, Urteil v. 16.07.2003, Az.: XII ZR 65/02 in NZM 2003, 801
Wer Mehrwertsteuer vereinbart, muß auch deren Abzug ermöglichen
Vereinbart der Vermieter eine Gewerberaummiete „inkl. MwSt.“, ohne in der Lage zu sein, eine vorsteuerabzugsfähige Rechnung zu erstellen, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.
OLG Hamm, Urteil v. 03.09.2003, Az.: 30 U 80/03 in NZM 2003, 945
BGH: Wiederaufleben des Zeitmietvertrages
Die Renaissance des bereits totgesagten Zeitmietvertrags hat der Bundesgerichtshof gleich mit zwei Urteilen auf Umwegen eingeläutet. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsrechtsausschlusses ist auch nach In-Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 weiterhin zulässig, auch weil die den Mieter ggf. treffenden finanziellen Folgen eines vorzeitigen Auszugs durch eine Nachmietergestellung im Regelfall abgemildert werden können. Bisher war dies in der Rechtsprechung der Instanzgerichte äußerst umstritten (wir berichteten). Der Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht über einen bestimmten Zeitraum hinweg verstößt somit nicht gegen § 573 c Absatz 4 BGB. Grund: Dieser Paragraph verbietet nur vom Gesetz abweichende Kündigungsfristen. Der Kniff des Bundesgerichtshofs: Die Frage einer Kündigungsfrist stellt sich jedoch erst, wenn der Mieter überhaupt ein Kündigungsrecht hat. Auch das BGB unterscheidet deutlich zwischen der Kündigung an sich und der Frist, vergleiche nur §§ 577 a , 573 c BGB. Auch ein Verstoß gegen § 575 Absatz 4 BGB liegt nicht vor, da § 575 BGB, der den Zeitmietvertrag nur in bestimmten Fällen erlaubt, den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen soll. Festzuhalten ist somit: Auch wenn der Zeitmietvertrag de facto nicht mehr existiert, kann man – nun höchstrichterlich abgesegnet – das gleiche Ergebnis durch einen befristeten Kündigungsausschluß erzielen. Zulässig ist dies auch in einem Formularvertrag.
BGH, Urteil v. 22.12.2003, Az.: VIII ZR 81/03 in NZM 2004, 216; BGH Urteil v. 30.06.2004, Az.: VIII ZR 379/03 in NZM 2004, 733
Vorsicht bei Vermietung zur Lagerung ausdünstender Gegenstände
Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt grundsätzlich so zurückzugeben, wie er es übernommen hat. Nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf kommt er seiner Rückgabepflicht nach Beendigung des Vertragsverhältnisses aber auch dann nach, wenn das Mietobjekt infolge vertragsgemäßen Gebrauchs (nachteilig) verändert worden ist. Weiß also der Vermieter um den konkreten Verwendungszweck des Mietobjekts zur Lagerung ausdünstender Gegenstände, so hat er der vertraglichen Risikoverteilung durch entsprechende Vertragsgestaltung – namentlich mit Blick auf die Miete – Rechnung zu tragen.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 01.04.2004, Az.: 10 U 113/03 in NZM 2004, 584
Bürgschaft auf erstes Anfordern im Mietrecht zulässig
Anders als im Werkvertragsrecht stellt es im Rahmen eines Mietvertrags über Räume zur gewerblichen Nutzung keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, wenn der Vermieter als Kaution anstatt der Zahlung eines Geldbetrags die Stellung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern verlangen kann. Anders als im Werkvertragsrecht wird hier nicht das Bonitätsrisiko überbürdet. Beim Bauvertrag kann der Auftraggeber sich durch das Anfordern der Bürgschaft unproblematisch Geld verschaffen, wobei der Unternehmer keine Sicherheit erlangt, daß er das Geld nach Ablauf eines Gewährleistungs- bzw. Rückforderungsprozesses auch zurück bekommt. Anders im Mietrecht. Hier ist der Vermieter ohnehin berechtigt, statt der Bürgschaft Barleistung zu verlangen. Bei einer Barkaution ist der Mieter während der gesamten Vertragsdauer dem Risiko ausgesetzt, daß der Vermieter diese nicht mehr zurückzahlen kann.
OLG Karlsruhe, Urteil v. 02.07.2004, Az.: 1 U 12/99 in NZM 2004, 742
Gemietet wie besichtigt: Unter Umständen nachteilig für Vermieter
Welcher Zustand der Mietsache vertragsgemäß ist, richtet sich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluß und danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Bei wesentlicher Änderung der Mietsache zwischen Besichtigung und Vertragsschluß muß der Vermieter den Mieter auf die Änderung hinweisen. Andernfalls schuldet der Vermieter den Zustand als vertragsgemäß, der beim Besichtigungstermin vorhanden war. Konkret hatte hier die Wohnung bei der Besichtigung eine hochwertige Einbauküche aufgewiesen. Bei Übergabe an den Mieter war nur noch eine einfache Küche vorhanden. Das Gericht gab dem Mieter Recht, obwohl der Vermieter vortrug, daß ihm die Einbauküche gestohlen worden war. Hier hätte man durch einen rechtlich auf die konkreten Verhältnisse abgestimmten Mietvertrag sicher einiges retten können.
LG Berlin, Urteil v. 05.04.2005, Az.: 65 S 366/04 in Immobilienwirtschaft 2005, 68
Endlich entschieden: „Zeitmietvertrag“ bis zu vier Jahren zulässig
Eigentlich kein Zeitmietvertrag, sondern der Ausschluß der Kündigungsfrist für einen bestimmten Zeitraum. Die Untergerichte stritten sich in der Vergangenheit, ob dies zulässig ist (wir berichteten mehrfach). Es wurde zur Klärung der Frage Revision zum BGH eingelegt. Dieser hat nun entschieden: Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in einem Wohnraummietvertrag, der die ordentliche Kündigung für eine Dauer von mehr als vier Jahren ausschließt, ist unwirksam. Im Gegenzug kann man dem entnehmen, daß Ausschlüsse bis zu vier Jahren in Ordnung sind. Wichtig ist auch, daß dies formularvertraglich möglich ist. Es muß also gerade keine – in der Praxis ohnehin faktisch nicht mögliche – Individualvereinbarung getroffen werden. Woher nimmt der BGH gerade die Grenze von vier Jahren? Er zieht einen Vergleich mit den Staffelmietverträgen. Das Gesetz regelt dazu in § 557 a Absatz 3 BGB eine Dauer von vier Jahren für einen Kündigungsausschluß. Daraus ergebe sich eine Intention des Gesetzgebers, die auch auf den Kündigungsausschluß übertragbar sei. In dem zugrundeliegenden Fall war der Verzicht wechselseitig vereinbart worden. Unberührt blieb natürlich die außerordentliche Kündigung.
BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 27/04 in MietRB 2005, 197
Behördliche Genehmigungen bei Gewerbemiete für Vermieter wichtig
Der Mieter von Gewerberaum ist bei fehlenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen zur gewerblichen Nutzung erstens zur Mietminderung um 100 % berechtigt. Zweitens kann er nach vergeblicher Fristsetzung sogar fristlos kündigen. Dieses Urteil der Berliner Richter macht die oft verwendete Klausel, „Gesetzliche Anforderungen oder behördlichen Auflagen im Zusammenhang mit der Nutzung der Mietsache wird der Mieter auf eigene Kosten erfüllen und erforderliche Genehmigungen selbst und auf eigene Kosten einholen“ zu Makulatur. Eine entsprechende Regelung sei sowohl in Formularverträgen als auch individuell vereinbart unwirksam und verstosse gegen die Kardinalpflichten des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Im entschiedenen Fall fehlten konkret die Zweckentfremdungsgenehmigung und die Genehmigung für die Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum. Diese Entscheidung reiht sich in eine Reihe von anderen Entscheidungen ein, die alle die Bausubstanz und mit ihr verbundene Nutzungsbeschränkungen betreffenden Genehmigungen zur Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung zählt.
KG; Urteil v. 01.04.2004, 8 U 219/03 in MietRB 2004, 288
Mietnomaden können strafrechtlich belangt werden
Wir berichteten bereits, daß ein Mietvertrag vom Vermieter wegen arglistiger Täuschung angefochten werden kann, wenn der Mieter in der Selbstauskunft erklärt, zahlungsfähig zu sein, obwohl dem nicht so ist. Einen Schritt weiter ging nun ein Berliner Amtsgericht: Die Mieterin wurde wegen Betrugs zu einer Freiheitsstrafe von 6 Monaten auf Bewährung verurteilt. Hier hatte die Mieterin auch in dem Vorherigen Mietverhältnis beträchtliche Schulden angehäuft und wahrheitswidrig in einer „Mietschulden-Freiheitsbescheinigung“ das Gegenteil erklärt.
AG Berlin-Tiergarten, 260 DS 61 Js 1479/05 (326/05) in Liegenschaft aktuell 2006, 37
Schadensersatz bei Behinderung des Verkaufs durch Nachbarn
Nicht nur der Verkäufer nimmt Kaufinteressenten genau unter die Lupe, auch die Nachbarn sind daran sehr interessiert. In dem vom Bayerischen Obersten Landesgericht entschiedenen Fall entschieden die Nachbarn offenbar, daß die Neuen ihnen nicht gefallen und lärmten derart, daß die Interessenten abgeschreckt wurden. Der Verkäufer konnte deshalb nicht verkaufen und musste sogar einen Kredit zur weiteren Finanzierung des Objekts aufnehmen. Seine Klage gegen die Nachbarn auf Schadensersatz war erfolgreich. Das Gericht sprach ihm Schadensersatz in Höhe von 11.000,- € zu, da die Nachbarn eindeutig gegen die guten Sitten verstossen haben. Ich denke, daß dieses Urteil ohne weiteres auch auf die Behinderung der Vermietung übertragbar ist.
Bayerisches Oberstes Landesgericht, 2ZBR 56/03 in Liegenschaft aktuell 2006, 37
Aufklärungspflicht des Mieters bei Insolvenz
Ist über das Vermögen eines Mietinteressenten das Insolvenzverfahren eröffnet, ist er verpflichtet, vor Abschluß eines Mietvertrags den potentiellen Vermieter ungefragt darüber aufzuklären. Das Gericht maß einem eröffneten Insolvenzverfahren eine wesentlich höhere Bedeutung bei als etwas der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung ein Jahr zuvor. Außerdem muß der Mieter dem Vermieter mitteilen, wenn das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt worden ist.
LG Bonn, Beschluß v. 16.11.2005, 6 T 312/05 und 6 S 226/05
Aus für Bruttowarmmiete
Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über eine Bruttowarmmiete verstößt gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Bei einer Bruttowarmmiete werden in der Regel alle umlagefähigen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten durch die Miete abgegolten. Damit ist eine solche Regelung gemäß § 2 Heizkostenverordnung nicht anzuwenden. Ausnahmen gelten z.B. bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Das oberste deutsche Zivilgericht widerspricht damit einer in der Literatur bisher von den führenden Kommentaren vertretenen Auffassung, wonach die vorrangige Anwendung der Heizkostenverordnung davon abhängt, daß eine Partei eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt. Aufgrund des Vorrangs der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wärme- und Warmwasserkosten muß die vereinbarte Bruttowarmmiete nun wie eine Bruttokaltmiete, als nur eine sogenannte Teilinklusivmiete, behandelt werden, verbunden mit einer Pflicht zur gesonderten verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser.
BGH, Urteil v. 19.07.2006, VIII ZR 212/05 in NZM 2006, 652
Reduzierung unwirksamer Staffeldauer
Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich (!) vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557 a Absatz 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557 a Absatz 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet.
BGH, Urteil v. 14.06.2006, VIII ZR 257/04 in NZM 2006, 653
Diese Klarstellung war nötig, weil der BGH noch im Mai bei einem Formularvertrag anders entschieden hatte. Eine besondere Spitzfindigkeit: Nach dem Gesetz läuft die zulässige Vier-Jahres-Frist ab Abschluß des Mietvertrages und nicht ab Mietbeginn! Hier hatten die Parteien am 06.09.2003 einen Mietvertrag ab 01.10.2003 geschlossen. Vereinbart war – leider nur in einer Formularklausel - ein Kündigungsausschluß bis 30.09.2007. Der BGH entschied, daß der gesamte Kündigungsausschluß unwirksam ist. Er hätte maximal bis 31.08.2007 getroffen werden können. Die Folge: Der Mieter konnte mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen.
BGH, Urteil v. 03.05.2006 in WE 2006, 280
Der Unterschied zwischen den beiden Urteilen liegt juristisch darin begründet, daß eine Formularklausel wegen Verstoß gegen § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB voll unwirksam ist. Eine Trennung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil (sog. geltungserhaltende Reduktion) ist bei Formularklauseln nicht möglich. Bei dem späteren Urteil hingegen rettete die Individualvereinbarung die Regelung. Hier gilt nämlich § 557 a Absatz 4 i.V.m. § 139 BGB, wonach die zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung nur soweit unwirksam ist, wie sie diesen benachteiligt.
Stillschweigender Mietvertragseintritt des Ehegatten
Bisher war schon gebräuchlich, daß ein Mieter seinen Ehepartner mit in der Wohnung leben lassen darf. Vertragspartner war aber grundsätzlich nur derjenige, der den Mietvertrag auch unterzeichnet hatte.
Probleme gab es, wenn zwar beide Eheleute im Kopf des Vertrags aufgeführt waren, aber nur einer unterschrieben hatte. Ist ein Ehepartner im Kopf des Mietvertrages aufgeführt, unterschreibt diesen aber nicht, ist umstritten, ob er Mietvertragspartei geworden ist.
Das Landgericht Osnabrück verneint das (LG Osnabrück, Urteil v. 06.06.2001, Az.: 1 S 1099/00 in NZM 2002, 943). Das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil v. 24.08.2002, Az.: 64 S 232/00 in NZM 2002, 119) hingegen sagt, daß der nicht unterschreibende Partner jedenfalls dann Vertragspartei wird, wenn er später rechtsgeschäftliche Erklärungen im Verhältnis zum Vermieter abgibt (z.B. Einverständnis zur Mieterhöhung oder Duldung der Modernisierung). Abgesehen davon kann der nicht unterschreibende Partner nach umstrittener Auffassung schon aufgrund Vertretung durch den anderen Ehepartner Vertragspartei geworden sein.
Ein stillschweigender, juristisch ausgedrückt „konkludenter“ Eintritt in den Mietvertrag liegt insbesondere dann vor, wenn der Ehegatte in eigenem Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr in eigenem Namen führt, die Wohnung jahrelang allein nutzt, Miete zahlt, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und eine geleistete Mietkaution zurückfordert.
In dem zugrundeliegenden Fall war die Ehefrau monatelang im Ausland. Einstweilen unterschrieb der Mann den Mietvertrag. Im Kopf des Vertrages trug er handschriftlich seinen Namen und den seiner Frau ein. Das Gericht würdigte die Handlungen der Frau gegenüber der Hausverwaltung als Erklärungen, die nach ihrem objektiven Erklärungswert vom Empfängerhorizont aus betrachtet nur so zu verstehen waren, daß sie auch eigene Rechte und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis haben wollte. Sie hat einen entsprechenden Anschein vermittelt. Dies wurde auch seitens der Verwaltung akzeptiert, die die Frau als gleichberechtigte Partnerin angesehen hat.
BGH, Urteil v. 13.07.2005, VIII ZR 255/04 in NZM 2005, 659
Grundsteuer für selbstgenutzte Einfamilienhäuser nicht verfassungswidrig
Nach dem Bundesverfassungsgericht hat nun auch der Bundesfinanzhof entschieden, dass der Gesetzgeber nicht gehalten ist, selbstgenutzte Einfamilienhäuser von der Grundsteuer auszunehmen.
Aus einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 22. Juni 1995 2 BvL 37/91 zur Vermögensteuer (BVerfGE 93, 121, BStBl II 1995, 655) war abgeleitet worden, dass für selbstgenutzte Einfamilienhäuser auch keine Grundsteuer erhoben werden dürfe. Dem ist bereits das Bundesverfassungsgericht in einem Kammer-Beschluss vom 21. Juni 2006 (Az. 1 BvR 1644/05) - allerdings ohne Begründung - nicht gefolgt.
Der Bundesfinanzhof bestätigte das nun: Der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zur Vermögensteuer habe einerseits keine formale Bindung für die Grundsteuer. Andererseits enthalte er aber auch inhaltlich keine für die Grundsteuer maßgeblichen Aussagen. Selbst wenn die Grundsteuer wie die Vermögenssteuer eine sogenannte Sollertragsteuer wäre, könnte wegen ihres davon unberührten Real- und Objektsteuercharakters die Selbstnutzung der Einfamilienhäuser nicht berücksichtigt werden. Für Real- und Objektsteuern sei charakteristisch, dass das Steuerobjekt ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse des Beteiligten und seine persönliche Beziehung zum Steuerobjekt erfasst und daher nicht auf die persönliche Leistungsfähigkeit abgestellt werde. Die Selbstnutzung eines Einfamilienhauses könne danach eine Freistellung von der Grundsteuer nicht erfordern.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. Juli 2006, II R 81/05
Keine einstweilige Verfügung bei Doppelvermietung
Schuldrechtliche Verträge kann man beliebig oft abschließen. So kann man eine Sache hunderte Male verkaufen, oder eine Wohnung zeitgleich an viele verschiedene Mieter vermieten. Die Frage der Erfüllung steht dann auf einem anderen Blatt Papier, verbunden mit Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Vermieter.
Was aber nun tun, wenn man als Mieter von einer Doppelvermietung erfährt und dennoch in die Wohnung einziehen möchte. Schnell denkt man hier an eine einstweilige Verfügung. Diesen Weg hat aber das Kammergericht Berlin versperrt. Im Fall der Doppelvermietung kann der Besitzüberlassungsanspruch des ersten Mieters gegenüber dem Vermieter nicht durch eine einstweilige Verfügung gesichert werden.
KG, Beschluß v. 25.01.2007, 8 W 7/07 in MietRB 2007, 141 und OLG Koblenz, Urteil v. 25.10.2007, 5 U 1148/07 in NZM 2008, 248
Erbengemeinschaft: Einzelne Erben als Vermieter
Ist eine Erbengemeinschaft Vermieterin, so sind alle Mitglieder der Erbengemeinschaft als Vermieter anzusehen. Die Grundsätze zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder der WEG sind auf die Erbengemeinschaft nicht übertragbar. Dies ist vor allem daher wichtig, weil hier die Regeln für Personenmehrheiten bei Mietverträgen zu beachten sind: Vor allem Kündigungen und Mieterhöhungen, aber auch Klagen, können grundsätzlich nur durch alle einzelnen Erben vorgenommen werden. Gerade bei einer zerstrittenen oder weit verstreuten Erbengemeinschaft kann dies zu Problemen führen.
BGH, Beschluß v. 17.10.2006, VIII ZB 94/05 in MietRB 2007, 29
Schriftformmangel vorbeugen
Enthält ein gewerblicher Formularvertrag eine Regelung, wonach sich beide Vertragspartner verpflichten, alle erforderlichen Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um dem Schriftformerfordernis Genüge zu tun, kommt eine Kündigung des Vertrages unter Berufung auf einen Schriftformmangel nicht in Betracht. Eine solche Klausel sei weder überraschend gemäß § 305 c BGB noch unangemessen benachteiligend im Sinne des § 307 BGB.
KG, Urteil v. 13.11.2006, 8 U 51/06 in MietRB 2007, 199
Unwirksame Aufrechnungsklausel
Eine Klausel, wonach die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen von der Zustimmung im Einzelfall des Vermieters abhängig sein soll, hält der Inhaltskontrolle nach § 309 Nr. 3 BGB selbst im gewerblichen Mietrecht nicht stand. Konkret ging es hier um die Klausel: „Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind, oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erteilt.
BGH, Urteil v. 27.06.2007, XII ZR 54/05 in NZM 2007, 684
Kleintierhaltung im Mietvertrag erlauben
Folgende Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag ist unwirksam: “Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.” Dies entschied der Bundesgerichtshof, weil die Klausel keine generelle Ausnahme für alle Kleintiere, sondern nur für Ziervögel und Zierfische vorsah. Es sei auch unerheblich, ob die Zustimmung im freien Ermessen des Vermieters stehe oder von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden darf.
BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 340/06 in NZM 2008, 79 = MietRB 2008, 131
Gewerbe im Wohnraum: Rechtsnatur des Vertrages
Ein Wohnraummietverhältnis liegt auch dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung vertragswidrig eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Der vereinbarte Zweck, nicht die tatsächliche Praxis sind hier entscheidend. Dieser rechtliche Unterschied ist sehr wichtig, da es für Wohnraum eine Vielzahl an Schutzvorschriften gibt und auch die Rechtsprechung deutlich mieterfreundlicher ist als bei der Gewerbemiete. Auch für eine Prozeß ist diese Frage entscheidend, da bei Wohnraummiete unabhängig von der Höhe des Streitwerts eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts besteht, § 23 Nr. 2 a GVG.
OLG Düsseldorf, Beschluß v. 19.04.2007, I-10 W 58/07 in MietRB 2208, 37
Abwicklung des Mietverhältnisses
Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht erst nach Ankündigung
In einem Geschäftsraummietvertrag ist eine formularmäßige Klausel wirksam, nach der Aufrechnung oder Zurückbehaltungsrecht erst einen Monat
nach vorheriger Ankündigung geltend gemacht werden dürfen. Dies gilt auch, wenn nicht zwischen unstreitigen bzw. rechtskräftig festgestellten und streitigen Forderungen unterschieden wird.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 06.07.2001, Az.: 24 U 199/00 in NZM 2002, 953
Verrechnung von Mietzahlungen
Zahlt der Mieter in einem Monat den vollen Mietzins, ist im Zweifel davon auszugehen, daß der gerade fällig Mietzinsanspruch des Vermieters
erfüllt werden soll. Eine Formularklausel, nach der der Vermieter Zahlungen des Mieters ohne Rücksicht auf etwaige Tilgungsbestimmungen des Mieters auf die jeweils älteste Forderung verrechnen kann, ist insoweit unbeachtlich.
LG Berlin, Urteil v. 17.10.2000, Az: 64 S 257/00 in NZM 2002, 65
Keine Verzugszinsen bei Mietkaution
Der Vermieter kann bei verspäteter Zahlung der Mietkaution keine Verzugszinsen verlangen, da die Kaution zum Vermögen des Mieters zählt. Der
Vermieter kann lediglich die Zinsen verlangen, die bei rechtzeitiger Anlage auf dem Sonderkonto angefallen wären.
LG Frankenthal, Urteil v. 15.08.2001, Az.: 2 S 177/01 in NZM 2002, 734
Schadensersatzanspruch des Mieters bei zu geringer Nebenkostenvorauszahlung
Wenn die vom Vermieter festgelegten Nebenkostenvorauszahlungen nicht einmal den Betrag der vom Mieter nicht zu beeinflussenden
verbrauchsunabhängigen Nebenkosten erreichen, kann der Mieter laut dem Landgericht Frankfurt unter dem Aspekt des Verschuldens bei Vertragsschluß Schadensersatz verlangen. Dessen Höhe richtet sich nach dem die Vorauszahlung
übersteigenden Betrag.
LG Frankfurt, Urteil v. 30.11.2001, Az.: 2/17 S 81/01 in NZM 2002, 485
Anders sieht das das Landgericht Düsseldorf: Es verneint selbst bei erheblicher Überschreitung schon das Vorliegen eines Schadens des
Mieters bei dem die Vorauszahlungen übersteigenden Teil der angefallen Betriebskosten. Schließlich sind diesem die den Betriebskosten zugrundeliegenden Leistungen auch zugutegekommen. Der Mieter sei jedoch zur fristlosen
Kündigung berechtigt und könne den Ersatz nutzloser Aufwendungen verlangen, die ihm durch die Kündigung entstehen.
LG Düsseldorf, Urteil v. 03.01.2002, Az.: 21 S 609/00 in NZM 2002, 604
Das Landgericht Berlin gewährt dem Vermieter einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten, falls der Vermieter die Vorschüsse
bewußt extrem zu niedrig festgesetzt hat. Es obliegt dann dem Vermieter darzulegen, daß der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Risikos, erhebliche Nachzahlungen leisten zu müssen, trotzdem gemietet hätte. Nur so kann der den
Freistellungsanspruch ausschalten.
LG Berlin, Urteil v. 07.08.2001, Az.: 64 S 109/01 in NZM 2002, 212
Betretungsrecht des Vermieters
Ein generelles Betretungsrecht für Handwerker kann der Vermieter nicht durchsetzen. Hierfür ist immer eine Einzelfallprüfung erforderlich.
LG Frankfurt, Urteil v. 24.05.2002, Az.: 2/17 S 194/01 in NZM 2002, 696
Hundehaltung nur bei Zustimmung des Vermieters
Auch wenn im Mietvertrag nichts dazu geregelt ist, bedarf die Haltung eines Hundes in einer Mietwohnung eines Mehrfamilienhauses der
Erlaubnis des Vermieters. Dieser kann dabei nach freiem Ermessen entscheiden, insbesondere hat er keine Interessenabwägung vorzunehmen. Die Grenze bildet nur ein etwaiger Rechtsmißbrauch.
LG Karlsruhe, Beschluß v. 04.02.2002, Az.: 5 S 121/01 in NZM 2002, 246
Erlaubnis des Vermieters für Lebensgefährten nötig
§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt, daß der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten nicht ohne Erlaubnis des Vermieters
überlassen darf. Der Bundesgerichtshof stellt nun klar, daß Dritter in diesem Sinne auch der Lebensgefährte des Mieters ist, anders als Besucher oder Mitglieder der Familie. Zwar hat der Mieter einen Anspruch, daß der Vermieter
ihm diese Zustimmung erteilt (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn er ein berechtigtes Interesse geltend machen kann. Ein solches liegt auch in der Begründung bzw. Fortsetzung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft. Der Vermieter
kann seinerseits die Zustimmung versagen, wenn der Zuzug des Lebensgefährten ihm unzumutbar wäre, weil er z.B. zu einer Überbelegung führen würde. Der Vermieter kann außerdem die Erlaubnis davon abhängig machen, daß der Mieter
sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, § 553 Abs. 2 BGB.
BGH, Urt. v. 5.11.2003 - VIII ZR 371/02
BGB-Gesellschaft: Austritt läßt Mietvertrag unberührt
Ist der Mietvertrag durch eine rechtsfähige BGB-Gesellschaft abgeschlossen, hat ein Wechsel im Mitgliederbestand auf den Bestand des
Mietvertrages keinen Einfluß. Scheidet z.B. einer der Mieter aus, ist das für den Vermieter auch kein Problem. Neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechts haften nämlich auch die Gesellschafter, und zwar auch nach ihrem
Ausscheiden. Diese so genannte Nachhaftung ist allerdings auf 5 Jahre begrenzt, §§ 736 Absatz 2 BGB i.V.m. § 160 HBG. Bei Eheleuten, die einen Mietvertrag abschließen, liegt übrigens i.d.R. keine BGB-Gesellschaft vor.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 13.02.2003, Az.: 10 U 216/01 in NZM 2003, 237
Keine Zugangsvereitelung durch Mieter
Wieder einmal hat das Landgericht Berlin eine richtungsweisende Entscheidung getroffen, die dem Vermieter das Leben erheblich erleichtern
kann. Aus dem durch den Mietvertrag begründeten Dauerschuldverhältnis ergibt sich für einen Mieter die Obliegenheit, Vorkehrungen für den Zugang mietvertraglich relevanter Erklärungen zu unterhalten. Vorliegend fehlte ein
beschrifteter Briefkasten. Aufgrund dieses Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten muß der Mieter die Erklärung nach Treu und Glauben als zugegangen gelten lassen, wenn der Vermieter seinerseits alle Sorgfalt hat walten lassen.
Voraussetzung dafür ist, daß der Vermieter nach Kenntniserlangung vom ersten, nicht erfolgreichen Zugang unverzüglich einen zweiten Versuch unternimmt, die Erklärung zuzustellen. Verweigert der Mieter sogar die Annahme oder hat
er arglistig gehandelt, in dem er, wie in dem entschiedenen Fall, in Erwartung eines Schreibens des Mieters bewußt den Zugang vereitelt hat, bedarf es nicht einmal eines Wiederholungsversuchs.
LG Berlin, Urteil v. 10.10.2001, Az.: 63 S 87/01 in NZM 2003, 21
Der Mieter braucht die Wohnung nicht trocken zu wohnen.
Neubaufeuchte braucht der Mieter nicht auf seine Kosten durch überobligationsmäßiges Heizen und Lüften auszugleichen. Allein der allgemein
gehaltene Hinweis des Vermieters während der Vertragsverhandlungen, daß es bei Neubauten zu erhöhter Restfeuchte kommen könne, genügt nicht, um den Mieter ausreichend für diejenigen Verhaltensweisen zu sensibilisieren, mittels
derer der Restfeuchte wirksam begegnet werden kann. Mit dieser Entscheidung folgte das LG Wuppertal der derzeit vorherrschenden Meinung.
LG Wuppertal, Urteil v. 11.10.2002, Az.: 10 S 22/02 in NZM 2002, 987
Miete keine Masseforderung bei schwachem Insolvenzverwalter
Der vorläufige Insolvenzverwalter ohne Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis (sog. „schwacher Insolvenzverwalter“) wird ohne eine
ausdrückliche Anordnung des Insolvenzgerichts nicht Besitzer des Vermögens des Schuldners oder auch nur einzelner Vermögensgegenstände. Erklärungen des schwachen vorläufigen Insolvenzverwalters im Hinblick auf das
Mietverhältnis haben für den Schuldner allenfalls den Charakter von Empfehlungen. Er ist deshalb auch nicht ermächtigt, im Eröffnungsverfahren entstandene Mietforderungen als Masseverbindlichkeiten zu befriedigen.
OLG Celle, Beschluß v. 11.12.2002, Az.: 2 W 91/02 in NZM 2003, 554
Fogging: Beweislast beim Vermieter
Für die – unaufklärbare – Ursache einer Schwärzung der Wohnung (Fogging) trägt der Vermieter die Beweislast. Beim Fogging färben sich große Teile der Wohnung plötzlich schwarz, ohne daß man genau weiß, warum. Die Ursache kann vielfältig sein. Oft spielen mehrere Faktoren mit herein, wie zum Beispiel offenes Feuer (auch Kerzenlicht kann genügen), verklebte Teppiche, mit schwerflüchtigen Klebstoffen verleimte Möbel und so fort.
LG Berlin, Urteil v. 18.02.2003, Az.: 64 S 457/01 in NZM 2003, 434
Keine Haftung des Vermieters für Mieter
Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die darauf beruhen, daß seine anderen Mieter in von ihnen gemieteten Räumlichkeiten eine Schadensursache setzen. In dem entschiedenen Fall ging es um eine mangelhafte Sicherung eines Wasserschlauchs zum Betrieb eines Aquariums. Der andere Mieter ist insofern auch nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Verhältnis zu anderen Mietern. Die Annahme von Kontrollpflichten des Vermieters ist nur gerechtfertigt, soweit dadurch die vermietete Sache in einem gebrauchsfähigen, mängelfreien Zustand erhalten werden soll. Liegen die Installationsfehler im Verantwortungsbereich von anderen Mietern, dürfen die Kontrollpflichten des Vermieters nicht so verdichtet werden, daß sie zu einer – verschuldensunabhängigen - Gefährdungshaftung führen würden.
OLG Köln, Urteil v. 23.03.2004, Az.: 22 U 139/03 in ZMR 2004, 819
Ordnungswidrige Verwendung abgelaufener Kaltwasserzähler
Kaltwasserzähler, deren Eichzeitraum abgelaufen ist, stehen ungeeichten Zählereinrichtungen gleich mit der Folge, daß sie im geschäftlichen Verkehr nicht – und damit auch nicht zur Verteilung des Energie-/Wasserverbrauchs in der Wohnanlage – verwendet werden dürfen. Unerheblich ist, daß die Gemeinschaft den an sich erforderlichen Austausch der Wasserzähler einstimmig abgelehnt hat. Zuwiderhandlungen können nach § 19 Absatz 1 Nr. 3, Absatz 4 EichG als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
BayObLG, Beschluß v. 23.03.2005, Az.: 2Z BR 236/04 in NZM 2005, 509
Umfang der Gartenpflege-Pflicht des Mieters
Hat der Mieter die Gartenpflege im Mietvertrag übernommen, so hat er im Rahmen der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen wenn nötig auch Bäume und Sträucher zu beschneiden, Rasenflächen neu anzulegen und kranke oder morsche Bäume und Sträucher zu fällen. Besonderheit bei diesem Fall war allerdings, daß hinsichtlich des Umfangs der Arbeiten auf § 2 Nr. 10 BetrKV Bezug genommen war. Dort ist für die Kosten der Gartenpflege definiert:“ Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen...“
LG Frankfurt a. M., Urteil v. 02.11.2004, Az.: 2/11 S 64/04 in NZM 2005, 3
Endlich einmal zulässig: Videokamera-Attrappe gegen Graffiti
Der Vermieter darf zur Abschreckung von Graffiti-Sprayern eine – allerdings nicht funktionsfähige - Videokamera installieren. So banal dieses Urteil aus Berlin auch klingt, ist es doch ein Durchbruch: Bisher hatten die Gerichte unisono entschieden, daß die Installation von echten Videokameras und sogar von Attrappen unzulässig ist, da sich sonst andere Personen in ihrem durch das Grundgesetz geschützten Allgemeinen Persönlichkeitsrecht gestört fühlen könnten. Das bestätigte auch das Amtsgericht Tiergarten, kam aber in der Interessenabwägung zu dem Ergebnis, daß die Attrappe zulässig ist. Überspitzt ausgedrückt ist nach herrschender Rechtsmeinung der Grundrechtsschutz dessen, der Autos in der Tiefgarage zerkratzt oder die Wände mit Graffiti verschmiert wichtiger, als das Interesse der Eigentümer an unbeschädigtem Eigentum. Leider handelt es sich nur um ein amtsrichterliches Urteil, das wegen der Interessenabwägung auch nicht allgemein anwendbar ist. Aber es ist immerhin ein Lichtblick.
AG Tiergarten, Urteil v. 29.11.2004, Az.: 5 C 335/04 in Immobilienwirtschaft 2005, 74
Bußgeldbewehrte Meldepflichten des Vermieters
Nach Art. 14 Absatz 1 des Bayerischen Meldegesetzes ist der Vermieter verpflichtet, sich durch Einsicht in die amtliche Meldebestätigung davon zu überzeugen, daß sich der Mieter bei der Behörde angemeldet hat. Legt der Mieter die Meldebestätigung dem Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen nach Einzug vor oder sind die Angaben in der amtlichen Meldebestätigung nach Kenntnis des Vermieters unrichtig, muß der Vermieter nach Art. 14 Absatz 2 des Bayerischen Meldegesetzes den Familiennamen, Vornamen, Doktorgrad, die Anschrift und den Tag des Einzugs des Mieters der Meldebehörde binnen eines Monats mitteilen. Art. 38 Meldegesetz belegt mit Geldbuße bis zu 500,- €, wer vorsätzlich oder fahrlässig seiner Mitteilungspflicht nach Art. 14 Absatz 2 Meldegesetz nicht genügt.
Altbau: Trittschallschutz nach Dachgeschoßausbau
Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend.
Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.
Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoß gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist. Ähnlich entschied das OLG Frankfurt a.M. (Beschluß v. 28.06.2004, 20 W 95/01 in NZM 2005, 68)
BGH, Urteil v. 06.10.2004, VIII ZR 355/03 in NZM 2005, 60
Beweislast bei Wasserschäden
Der Berliner Verfassungsgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, wen die Beweislast bei Wasserschäden trifft und reiht sich mit seiner Entscheidung unter die vielen anderen vermieterunfreundlichen Entscheidungen ein. Erst wenn der Vermieter dargetan (und gegebenenfalls bewiesen) hat, daß der Wasserschaden nicht durch etwas verursacht wurde, was seinem Verantwortungsbereich unterfällt, erfolgt eine Beweislastumkehr und der Mieter hat zu beweisen, daß er den Eintritt nicht zu vertreten hat. Urteile, die etwas anderes aussprechen würden, verstossen gegen das Willkürverbot. Ebenso hatte auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.11.2004 (XII ZR 71/01 in NZM 2005, 17) entschieden.
BerlVerfGH, Beschl. v. 06.07.2005, VerfGH 116/02 in NZM 2005, 819
Anschluß einer Waschmaschine ohne Aqua-Stop ist regelmäßig zu prüfen
Wenn ein Hausbewohner den Zuleitungsschlauch einer Waschmaschine ohne zwischengeschaltete Aqua-Stop-Vorrichtung mit einer Schlauchschelle an einem Wasserhahn befestigt und diesen danach durchgängig geöffnet läßt, ohne jemals zu prüfen, ob der Schlauch noch fest sitzt, ist er haftbar. Ein Wasserschaden, der dadurch eintritt, daß der Schlauch nach 6 Jahren vom Hahnzapfen abrutscht, beruht dann auf grober Fahrlässigkeit.
OLG Oldenburg, Urteil v. 05.05.2004, 3 U 6/04 in NZM 2005, 200
Wie lange darf ein Vermieter nach Auszug die Kaution zurückbehalten?
Oft verlangen Mieter schon bei Auszug die Kaution zurück. Für den Vermieter bietet sie jedoch eine Sicherheit, die er so schnell nicht aus der Hand geben möchte, wenn unklar ist, welche Forderungen, z.B. aufgrund von nicht reparierten Schäden, nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen oder der nächsten Nebenkostenabrechnung noch offen stehen. Manche Vermieter behelfen sich damit, daß sie einen Teil der Kaution zurückbehalten. Hinsichtlich der Höhe des Einbehalts orientieren sie sich dabei oft an vergangenen Nachzahlungen. Zum Bumerang kann das werden, wenn vom Mieter nur ein Bruchteil der durchschnittlichen Nachzahlungen einbehalten wird, da dieser nur ein paar Monate in der Wohnung war. Zu leicht wird dabei übersehen, daß die Heiz- und Warmwasserkosten in den Wintermonaten überproportional hoch sind.
Erleichterung bringt nun ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf: Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution entsteht erst, wenn alle sicherbaren Forderungen bekannt sind. Bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die Nebenkosten entsteht dieser Anspruch erst mit der Abrechnung oder dem Eintritt der Abrechnungsreife.
OLG Düsseldorf, Beschluß v. 22.04.2005, I-24 W 16/05 in MietRB 2006, 7
Versorgungssperren im Gewerbemietrecht
Die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter ist – jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzuges des Mieters mit den Mietzahlungen und den Nebenkostenvorauszahlungen – keine Besitzstörung im Sinne des § 858 BGB.
KG Berlin, Beschluß v. 08.07.2004, 12 W 21/04 in MietRB 2004, V
Hingegen entschied das Oberlandesgericht Köln, daß der Vermieter von Gewerberaum, wenn er als Nebenpflicht die Belieferung des Mieters mit Elektrizität übernommen hat, widerrechtlich in den Besitz seines Mieters eingreift, wenn er den Strom absperrt. Es läge eine unzulässige Besitzstörung im Sinne der §§ 862 Absatz 1, 858 Absatz 1 BGB vor. Er sei insofern anders zu behandeln als ein Stromversorgungsunternehmen, dem das erlaubt sei, da er anders als dieses keinem Versorgungszwang unterliege. Der Mieter könnte sich sogar mit einer einstweiligen Verfügung wehren. Nur unter engen Voraussetzungen stünde dem Gewerbevermieter nach Treu und Glauben das Recht zu, weitere Schädigungen durch den Stromverbrauch eines nicht zahlenden Mieters zu unterbinden.
OLG Köln, Beschluß v. 26.04.2003, 1 U 67/03 in MietRB 2004, 318
Umstellung auf Wärmecontracting problematisch gegenüber Mietern
Will der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen, sog. Wärmecontracting, bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen. Wichtig erscheint mir der letzte Halbsatz. Weigert sich der Mieter und trägt der Vermieter die Kosten, kann meines Erachtens die Maßnahme schon durchgeführt werden. Bei einer Neuvermietung sollte aber dann der Mietvertrag angepaßt werden. Ansonsten könnte in einer größeren Wohnanlage ja auf keinen Fall eine solche Umstellung durchgeführt werden. Gerade im Bereich des Wärmecontracting stellen sich aber eine Menge rechtlicher Fallstricke, so daß man einen solchen Plan nicht ohne rechtliche Beratung durchführen sollte.
BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 54/05 in MietRB 2005, 227
Bei Tod des Vermieters Ansprechpartner benennen
Solange ein Mieter nach dem Tod seines Vermieters keine Gewissheit darüber erlangen kann, wer Gläubiger seiner Mietverpflichtungen geworden ist, unterbleibt seine Mietzahlung infolge eines Umstandes, den er nicht zu vertreten hat. Mangels Verschulden kann er damit auch nicht in Verzug mit seinen Zahlungen geraten. Die Folge: Kündigungen wegen Zahlungsverzugs sind weder ordentlich noch fristlos möglich, Anwalts- und Gerichtskosten können nicht als Verzugsschaden gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden. Wichtig ist dies vor allem, wenn eine Erbengemeinschaft neuer Vermieter ist.
BGH, Urteil vom 07.09.2005, VIII ZR 24/05 in MietRB 2006, 89
Zweitwohnungssteuer in Bayern rechtens
Die seit kurzem unter anderem auch in München erhobene Zweitwohnungssteuer ist an sich rechtens, entschied der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in zwei Fällen. Eine Revision wurde nicht zugelassen. Die Richter betonten jedoch, daß immer der Einzelfall entscheidend sei. Die Kläger waren in Aschau und Tegernsee ansässig und hatten argumentiert, daß die Zweitwohnungssteuer eine unzulässige verkappte Vermögenssteuer sei. Das Gericht verwies auch darauf, daß z.B. in Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein schon seit Jahrzehnten eine solche Steuer erhoben werde. Die Gemeinden hätten bei der Ausgestaltung der konkreten Regelungen auch einen weiten Spielraum vom Gesetzgeber gelassen bekommen. Es entziehe sich einer Beurteilung des Gerichts, ob diese Regelungen gerecht oder zweckmäßig seien.
BayVGH v. 04.04.2006, 4N042798 und 4N 052249
Gewerbemiete: Beweislast bei Schäden
Treten infolge eines Mangels der Mietsache Schäden an Sachen des Mieters ein, muß dieser die Schäden sowohl nach Grund und Höhe beweisen. Eine Umkehr der Beweislast zu Lasten des Vermieters findet nicht statt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter behauptet, die Schäden seien auf Grund eines früheren Schadensereignisses eingetreten.
BGH, Urteil v. 07.06.2006, XII ZR 47/04 in NZM 2006, 659
Verkehrssicherungspflicht des Vermieters bei Kleinkindern
Der Vermieter einer Wohnung verstößt nicht gegen seine Verkehrssicherungspflicht, wenn er die mit einem Glasausschnitt versehenen Zimmertüren der Wohnung, die insoweit den baurechtlichen Vorschriften entspricht, bei einer Vermietung an eine Familie mit Kleinkindern nicht mit Sicherheitsglas nachrüsten läßt. Ein zweijähriges Mädchen verletzte sich beim Spielen, als sie in das Glas stürzte, das in einer Höhe von 40 cm begann. Auch die Vorinstanzen gaben dem Vermieter recht. Es ist eine bemerkenswerte Tendenz, nicht selbst für eigene Fehler einstehen zu wollen, sondern einen Dritten verantwortlich zu machen. Hier hat die Mietpartei genau gewußt, daß sie mit einem Kleinkind in der Wohnung wohnen. Es ist daher Pflicht der Eltern, diese kindersicher zu machen. Der Bundesgerichtshof schreibt denn auch, daß die rechtlich gebotene Verkehrssicherung nur Maßnahmen umfaßt, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Es sei jedoch zu berücksichtigen, daß nicht jeder abstrakten Gefahr vorbeugend begegnet werden kann.
BGH, Urteil v. 16.05.2006, VI ZR 189/05 in NZM 2006, 578
Gehhilfen dürfen im Treppenhaus stehen
Vermieter können grundsätzlich das Abstellen eines sogenannten Rollators (dies ist eine Gehhilfe bzw. ein Stützapparat) im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses nicht untersagen. Aber: Der Rollator muß an einem „geeigneten“ Platz stehen und zusammengeklappt werden. Zur Entscheidung kam diese Angelegenheit, da die Hausordnung das Abstellen von Fahrrädern generell und von Kinderwägen zu bestimmten Zeiten verbot. Die Richter stellten darauf ab, daß es sich um mehrere ältere Bewohner handelte, die aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage waren, die Geräte in den Keller oder in ihre Wohnung im ersten Stock zu tragen. Ein Abstellen vor dem Haus sei wegen der Diebstahlsgefahr nicht zuzumuten. Das Gericht hatte sich hier aber genau das Treppenhaus angesehen, und festgestellt, daß noch ausreichend Platz zum Gehen vorhanden war.
Ich halte eine Verallgemeinerung dieses Urteils aus brandschutztechnischen Gesichtspunkten für höchst bedenklich. Sicher wird immer der Einzelfall entscheidend sein, vor allem, wie viel Stauraum sich in der Wohnung bietet. Hier hatte die Beweisaufnahme auch ergeben, daß trotz des Abstellens eine Nutzung des Treppenhauses weiterhin gefahrlos möglich war.
BGH, Urteil v. 10.11.2006, V ZR 46/06 in NZM 2007, 37; LG Hannover, Urteil v. 17.10.2005, 20 S 39/05 in NZM 2007, 245 und Die Wohnungswirtschaft 2007, 72
Rückkanalfähiges Kabel ist belaut BGH besser als DVB-T
Der Anschluß einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz ist auch im Empfangsbereich von DVB-T (Digital Video Broadcast Terrestrical/Digitales Antennenfernsehen) ein Verbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Absatz 2 Satz 1 BGB. Die dafür erforderlichen Arbeiten sind vom Mieter zu dulden, auch wenn dieser bereits Digitalfernsehen über Antenne empfangen kann. In dem zugrundeliegenden Fall war die Wohnanlage ursprünglich an eine Gemeinschaftsantenne angeschlossen. Nachdem die Versorgung mit DVB-T eingeführt wurde und die analogen Fernsehprogramme abgeschaltet wurden, sollte die Wohnanlage auf ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz umgestellt werden. Ein Mieter verweigerte seine Zustimmung, weil er in gleicher Qualität, aber billiger das in Berlin ausgestrahlte terrestrische Digitalfernsehen empfangen könne. Der Bundesgerichtshof sah das gegenüber DVB-T als deutliche Verbesserung an, da man mit dem rückkanalfähigen Kabel ein wesentlich größeres Empfangsspektrum habe:
- ca. 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität
- deutlich mehr Fernsehprogramme
- die Möglichkeit der interaktiven Mediennutzung (Internet).
- Ausländerpakete; dies sei gerade wegen des größeren Ausländeranteils in Berlin ein zusätzlicher Vorteil
Gerade um der ausufernden Anbringung von Satellitenschüsseln entgegenzusteuern, wäre Kabel deshalb von Vorteil.
Dem Argument, der Mieter wolle diese ganzen Zusatzvorteile gar nicht, hielt der BGH übrigens entgegen, daß es dem Vermieter frei stehe, seine Wohnung auch mit einem überdurchschnittlichen Standard auszustatten. Der Mieter müsse im übrigen sogar die Verlegung des Kabels auch für den Anschluß der Nachbarwohnung hinnehmen.
Zwar ist dieses Urteil nur für den Bereich des Mietrechts ergangen. Es enthält jedoch verallgemeinerungsfähige Grundaussagen, die ich auch in einem wohnungseigentumsrechtlichen Prozeß anführen würde.
BGH, Urteil v. 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04, NZM 2005, 697
Mieter muß nicht für Rohrverstopfung aufkommen
Eine Rohrverstopfung, die im Laufe der Jahre infolge von Fett und Essensresten in der Küchenleitung und Haaren aus dem gegenüberliegenden Waschbecken, welches an die Stichleitung angeschlossen ist, durch Zuschlammung auftritt, ist ohne besondere Umstände nicht vom Mieter zu vertreten, sondern beruht auf vertragsgemäßem Gebrauch. Vorliegend kam es innerhalb von 17 Monaten zweimal zu Verstopfungen. Anders sei es nach Ansicht des Gerichts zu bewerten, wenn Gegenstände in die Rohrleitung gelangt seien, die unmittelbar für die Verstopfung verantwortlich gezeichnet hätten. Es sei jedoch normal, daß beim Abspülen Fett und Essensreste und beim Haarewaschen Haare in den Abfluß gelangen.
AG Ravensburg, Urteil v. 23.02.2005, Az.: 9 C 1470/04 in NZM 2005, 538
Verjährung der Stellung einer Kaution
Viele Vermieter machen aus Leichtsinn von ihrem besten Sicherungsmittel gegenüber zahlungsunfähigen Mietern keinen Gebrauch und vereinbaren keine Kaution. Andere haben diese zwar im Mietvertrag erwähnt, fordern sie aber nicht ein. Nach § 195 BGB ist dieser Anspruch aber auch nach drei Jahren verjährt. Interessant ist dies auch, weil eine fehlende Kaution im Gewerbemietrecht einen fristlosen Kündigungsgrund darstellt, mitunter die einzige Möglichkeit, einen Mieter zu kündigen.
LG Duisburg, Urteil v. 28.03.2006 in NZM 2006, 774
Besichtigung per einstweiliger Verfügung kaum möglich
Der Anspruch des Vermieters auf Besichtigung einer Mietwohnung kann nur ausnahmsweise durch einstweilige Verfügung geregelt werden. Grund ist, daß durch den sogenannten einstweiligen Rechtsschutz keine Vorwegnahme der Hauptsache, also der Ausspruch des Betretungsrechts durch Urteil erfolgen darf. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Vermieter so dringend auf die Besichtigung angewiesen ist, daß die Erwirkung eines Titels im normalen Klageverfahren nicht möglich ist. Nur dann kann eine sogenannte Leistungsverfügung erwirkt werden.
LG Duisburg, Beschluß v. 11.08.2006, 13 T 81/06 in NZM 2006, 897
Verschrotten von Fahrzeugen durch den Vermieter
Ist auf dem Parkplatz des Grundstücks des Vermieters ein abgemeldetes Fahrzeug abgestellt worden, kann der Vermieter es entfernen und sogar entsorgen lassen. Voraussetzung ist, daß er vorher im Rahmen des Zumutbaren versucht hat, es einem Halter zuzuordnen. Der Mieter hat ohne eine ausdrückliche Vereinbarung oder Zustimmung des Vermieters nämlich kein Recht, abgemeldete Fahrzeuge auf den vom Vermieter angebotenen Parkplätzen abzustellen. Das Mietverhältnis erlaube lediglich die Nutzung des Parkplatzes zum zeitweisen Halten und Parken zugelassener Fahrzeuge. Der Vermieter hatte hier durch eine Nachricht am Fahrzeug versucht, den Halter zu ermitteln. Dies genüge, so der Richter.
AG Pankow-Weißensee, Urteil v. 12.12.2006, 8 C 116/06 in IWR 2007, 72.
Gartennutzung kann widerrufen werden
Fehlt es an einer vertraglichen Regelung der Nutzung einer Fläche, hier einer Gartenfläche, so ist die Gestattung jederzeit ohne weiteres widerruflich. Es kommt dabei auch nicht darauf an, ob diese ausdrücklich oder stillschweigend erteilt worden ist. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter dem Mieter die Nutzung einer Hoffläche als Garten gestattet, wollte diese aber nun allen Mietern zur Verfügung stellen. Er forderte daher den Mieter zur Einstellung der Nutzung und Beseitigung unter anderem des Zauns auf. Das Gericht bejahte einen Anspruch auf Herausgabe aus § 985 BGB. Insbesondere sei kein Einschluß in den Mietvertrag erfolgt. Es sei im konkreten Fall nicht einmal ein Leihvertrag nach § 598 BGB zustandegekommen. Auch verneinte das Gericht ein Gewohnheitsrecht der Art, daß ein Erdgeschoßmieter ohne weiteres den Garten mitnutzen dürfte.
KG, Urteil v. 14.12.2006, 8 U 83/06 in WE 2007, 129
Überwachungspflichten bei längerer Abwesenheit
Der Eigentümer eines freistehenden Einfamilienhauses stellte im Winter während eines mehrere Wochen dauernden Urlaubs seine Heizung auf Frostwächter. Bei der Rückkehr stellte er fest, daß es zu Frostschäden an zahlreichen Heizkörperelementen in Höhe von ca. 4.000,- € gekommen war. Das Gericht entschied, daß der Versicherer nicht zu zahlen habe und den Versicherungsvertrag kündigen können. Der Eigentümer hätte für eine tägliche (!) Kontrolle der Funktion der Heizung Sorge zu tragen gehabt. Nach § 11 Nr. 1 d der VGB 88 musste der Versicherungsnehmer „in der kalten Jahreszeit alle Gebäude und Gebäudeteile beheizen und dies genügend häufig kontrollieren oder alle wasserführenden Anlagen sperren und entleeren.“ Es genügte nicht, daß hier die Tochter alle zwei bis drei Tage das Haus kontrolliert hatte. Eine Kontrolle hat so häufig zu erfolgen, daß selbst nach einem Komplettausfall der Heizungsanlage nach der letzten Kontrolle das Einfrieren der wasserführenden Anlagen und Einrichtungen und das Eintreten eines Frostschaden auszuschließen ist. Angesichts der damals lang anhaltenden Frostperiode, der Lage als freistehendes Einfamilienhaus und der niedrigen Einstellung der Heizung auf „Frostwächter“ wäre eine tägliche Kontrolle erforderlich gewesen, da bei der ohnehin geringen Laufleistung der Heizung mit einem besonders schnellen Auskühlen des Hauses bei einem Komplettausfall der Heizung zu rechnen war.
LG Bonn, Urteil v. 21.11.2006, 10 O 203/06
Keine Streitverkündung gegenüber Sachverständigen
In Mietsachen ist die von einer Partei gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen erklärte Streitverkündung zur Vorbereitung von Haftungsansprüchen aufgrund im Rechtsstreit erbrachter, angeblich fehlerhafter Gutachterleistungen unzulässig. Zwar bestehen gegen Sachverständige unter Umständen Ansprüche aus § 839 a BGB. Der Bundesgerichtshof bestätigte aber im Anschluß an seine Rechtsprechung (BGH v. 27.07.2006, VII ZB 16/06), daß eine solche Einbeziehung des Sachverständigen in den Prozeß rechtsmißbräuchlich ist, da der Sachverständige dann aus Angst vor Haftungsansprüchen nicht mehr unabhängig und überparteilich handeln könne. Durch den Beitritt auf einer der Seiten wäre der Sachverständige befangen.
BGH, Beschluß v. 19.12.2006, VIII ZB 49/06 in MietRB 2007, 173
Verjährung der Kaution
Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt nach § 195 BGB, das heißt grundsätzlich mit dreijähriger Verjährungsfrist. So entschied außer dem Landgericht Darmstadt auch schon das Landgericht Duisburg, NZM 2006.
LG Darmstadt, Urteil v. 07.03.2007, 4 O 529/06
Kein Anspruch auf Beseitigung von Abmahnung
Der Mieter hat gegen seinen Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer Abmahnung, die er selbst für unberechtigt hält. Er kann daher auch nicht im Wege einer Feststellungsklage gerichtlich dagegen vorgehen. Hier hatte der Vermieter den Mieter mitgeteilt, daß er sich bei den Ruhezeiten nicht an die Hausordnung gehalten habe, vor allem seinen Fernseher zu laut eingestellt habe. Wie bei einer Abmahnung üblich, hatte der Vermieter gleichzeitig für weitere Verstösse Kündigung angedroht.
BGH, Urteil v. 20.02.2008, VIII ZR 139/07 in NZM 2008, 277 = MietRB 2008, 229
Kein Zurückbehalten eines Schlüssels des Mieters
Der Vermieter von Geschäftsräumen ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zu behalten, denn es ist die Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den Mietgegenstand zum alleinigen Gebrauch zu überlassen. Es stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung die Geschäftsräume mit Hilfe seines eigenen Schlüssels betritt. Eine solche Vertragsverletzung stellte einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages dar, ohne daß es einer vorherigen Abmahnung bedarf.
OLG Celle, Beschluß v. 20.11.2006, 13 U 182/06 in WE 2008, 10
Kinderlärm ist Zukunftsmusik
Einer Familie mit drei kleinen Kindern wurde wegen Lärms gekündigt bzw. weil die Kinder trotz eines Verbotsschilds im Garagenhof gespielt hatten. Eine Kündigung deswegen geht nicht, entschieden die Richter beim Landgericht. Das Amtsgericht hatte die Kündigung noch für rechtmäßig erklärt. Angesichts der vielen Kinder in der Wohnanlage und des angrenzenden Spielplatzes sei der Spiellärm nicht über das übliche Maß hinausgegangen und hinzunehmen.
LG Wuppertal, Urteil v. 29.7.2008, 16 S 25/08
Keine eigenmächtige Beauftragung von Handwerkern durch Mieter
Mieter dürfen grundsätzlich keine Handwerker mit Reparaturen beauftragen, da normalerweise die Beseitigung von Schäden Sache des Vermieters ist. Beauftragt der Mieter dennoch eine Reparatur, hat er weder nach § 539 Absatz 1 BGB noch nach § 536 a Absatz 1 BGB Ersatzansprüche. In dem Fall hatte eine Mieterin den Installateur mit einer Heizungsreparatur beauftragt und wollte anschließend die Kosten vom Vermieter ersetzt bekommen. Im Mietvertrag war zwar eine Kontrollpflicht für die Heizung enthalten. Der Bundesgerichtshof betonte aber, daß der Mieter dennoch den Vermieter zuerst zur Beseitigung des Mangels auffordern muss. Der Mieter dürfe nur ausnahmsweise dann selbst Handwerker beauftragen, wenn die Reparatur dringend ist und nicht abgewartet werden kann. Dies ist in § 536 a Absatz 2 BGB geregelt und setzt voraus, daß der Vermieter mit der Beseitung des Mangels schuldhaft in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Die Vertragsklausel hätte auch nur zu einer Kontrolle, nicht aber zu einer Reparatur ermächtigt.
BGH, Urteil v. 16.01.2008, VIII ZR 222/06 in MietRB 2008, 97
Hinweispflichten des Vermieters bei Einbau neuer Fenster
Das Heiz- und Lüftungsverhalten ist nach dem Einbau isolierverglaster Fenster oft grundlegend zu ändern. Fensterbauer geben hierzu auf das konkrete Produkt bezogene Merkblätter heraus. Der Vermieter ist aber auch in der Pflicht, seinen Mieter konkret darauf hinzuweisen, inwieweit er sein Heiz- und Lüftungsverhalten umzustellen hat, um Schimmelbildung zu vermeiden.
LG München I, Urteil v. 08.03.2007, 31 S 14459/06 in WE 2008, 82
BGH: Kontrolle der Leitungen gegen Frostschäden
Im Rundbrief Sommer 2008 hatten wir Ihnen ein Urteil des LG Bonn präsentiert, nach dem der Eigentümer einer Wohnung diese trotz Urlaubs im Winter täglich (!) zu kontrollieren hätte, weil er sonst im Falle eines Rohrbruchs nichts von der Versicherung bekommt. Der Bundesgerichtshof hat diese überspannten Anforderungen nun zurückgeschraubt. Hier war das Haus elf Tage vor dem Rohrbruch letztmals kontrolliert worden. Der für das Versicherungsrecht zuständige IV: Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied nun, daß der Eigentümer in wesentlich längeren Abständen zu Kontrollen verpflichtet ist, da er sich schließlich gerade gegen einen Rohrbruch versichert hat und dafür Prämien zahlt. Er muß das vom Versicherer damit übernommene Risiko eines Frostschadens nur dadurch verringern, daß er das Objekt beheizt und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer Weise genügend häufig überwacht. Für die Frage der Häufigkeit ist aber nicht entscheidend, wieviele Tage üblicherweise nach einem Totalausfall der Heizung bei Frost zu einem Rohrbruch führen, sondern die Frage, in welchen Intervallen die jeweils eingesetzte Heizungsanlage nach der Lebenserfahrung mit Blick auf Bauart, Alter, Funktionsweise, Wartung, Zuverlässigkeit oder Störanfälligkeit kontrolliert werden muß.
BGH, Urteil v. 25.06.2008, IV ZR 233/06 in NZM 2008, 781 = MietRB 2008, 338
Anschluß ans Fernwärmenetz vom Mieter hinzunehmen
Eine Wohnanlage sollte an das Fernwärmenetz angeschlossen werden. Bisher war das Haus mit Gasetagenheizungen versorgt. Die Mieter waren mit der Umrüstung nicht einverstanden. Der Bundesgerichtshof entschied aber, daß die Mieter die Arbeiten zu dulden hätten. Die Umstellung würde über das sogenannte Verfahren der Kraft-Wärme-Kopplung generell der Energieeinsparung dienen. Ob sie auch dem einzelnen Mieter eine Einsparung brächte, sei nicht entscheidend.
BGH, Urteil v. 24.09.2008 - VIII ZR 275/07
Anwaltskosten sind vom Mieter zu ersetzen
Im Fall der berechtigten außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs hat ein privater Vermieter, der weder rechtskundiges Personal beschäftigt noch selbst über besondere Rechtskunde im einschlägigen Bereich verfügt, einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter auf Ersatz der für die Kündigung aufgewendeten Rechtsanwaltskosten.
LG Heidelberg, Urteil v. 29.02.2008, 5 S 79/07 in NZM 2008, 839
Satellitenschüssel im Mietvertrag nicht generell unzulässig
Oft findet man in Mietverträgen ein generelles Parabolantennenverbot mit sogenanntem Erlaubnisvorbehalt. Diese sind unzulässig, entschied nun der Bundesgerichtshof. Grund: Die Interessenabwägung im Einzelfall sei nicht gewährleistet. Konkret ging es hier um folgende Klausel:
„Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an einem mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigenee Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen. ... bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Wohnungsunternehmens, wenn er Antennen anbringt.... Das Wohnungsunternehmen wird eine Zustimmung nicht verweigern, wenn Belästigungen anderer Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind.“
Der Mieter hatte eine mobile Satellitenschüssel ohne Verbindung mit dem Gebäude auf dem Fußboden des Balkons aufgestellt. Die Wohnanlage verfügte über ein Breitbandnetz.
Interessant lesen sich die Gründe der Entscheidung, weil hier der Bundesgerichtshof Kriterien für die immer (!) erforderliche Einzelfallabwägung vorgibt, die auch Voraussetzung für einen Anspruch des Vermieters nach § 541 BGB auf Beseitigung des vertragswidrigen Gebrauchs sind.
Das Gericht betonte den grundsätzlichen Gleichrang des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 GG und des Grundrechts der Informationsfreiheit aus Art 5 GG. Daher müsse eine fallbezogene Abwägung getroffen werden, die sich zum Beispiel mit der Frage befaßt, ob ein ausländischer Mitbürger die Wohnung bewohnt, ob der Empfang auch anderweitig gewährleistet wäre, ob es zu einer optischen Beeinträchtigung oder zu einer Substanzverletzung kommt
BGH, Urteil v. 16.05.2007, VIII ZR 207/04 in NZM 2007, 597
Keine Parabolantenne für Deutsch-Russen
Es ist einhellige Rechtsmeinung, daß dauernd in Deutschland lebende ausländische Mitbürger ein anerkennenswertes Interesse am Empfang ihrer
Heimatsender haben, um sich über das dortige Geschehen informieren zu können und ihre sprachlichen Wurzeln zu pflegen. Dem unterfällt aber nicht ein aus Kasachstan stammender Deutscher, der der deutschen Sprache hinreichend
mächtig ist und hierzulande beruflich integriert ist. Für ihn genügt es, wenn er rund 30 deutschsprachige Programme empfangen kann.
LG Konstanz, Urteil v. 23.11.2001, Az.: 5 S 52/01 H in NZM 2002, 341
Sat-Schüssel stört mehr als Sonnenschirm oder Gartenmöbel
Der gerne vorgebrachten Behauptung, daß eine Sat-Schüssel nicht mehr störe als ein Sonnenschirm, ist ein Hamburger Gericht entgegengetreten. Im Gegensatz zu einem Sonnenschirm sei das Anbringen einer Sat-Schüssel nämlich eine zweckfremde Nutzung des Balkongeländers. Das Anbringen einer über das Balkongeländer hinausragenden Sat-Schüssel stellt jedenfalls bei einem Mietobjekt mit Grünanlagen und hohem Freizeitwert derselben eine erhebliche optische Beeinträchtigung dar. Die Schüssel war hier mittels zwei Klemmschellen am Balkongeländer befestigt, das Kabel war lediglich ein Flachbandkabel, das zwischen Türschwelle und Tür verlief. Außerdem betonte das Gericht, daß ein ausländischer Mieter auf kostenpflichtige in Digi-Kabel-TV empfangbare, sieben bis neun in Heimatsprache ausgestrahlte Sender verwiesen werden kann. Einen Anspruch auf bestimmte religiöse Sender habe er nicht. Der Vermieter kann vom Mieter nach § 541 BGB Unterlassung verlangen.
AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 22.03.2006, 642 C 580/05 in WE 2006, 10
Um beim Thema zu bleiben: Ein anderes Hamburger Gericht hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem auf dem Rasen eine mobile (!) Sat-Empfangsanlage in einer Höhe von ca. 80 cm aufgestellt und mit dem Erdreich durch eine teils metallene, teils hölzerne Stützkonstruktion verbunden war. Auch hier war das Anschlußkabel ohne Bohrungen in das Gebäude geführt. Laut dem Gericht beeinträchtigt eine Sat-Schüssel jedoch im Gegensatz zu Gartenmöbeln das Gestaltungsrecht des Mieters am Garten. Es se im übrigen gleichermaßen unzulässig, wenn die Schüssel auf der vermieteten Terrasse oder der gemeinschaftlichen Rasenfläche aufgestellt wird. Der Gesamteindruck der Wohnanlage war hier gestört, da die Schüssel die Hecke überragte und auch mit ihrer hellen Farbe deutlich hervortrat. Hier waren sowohl über das Kabelnetz als auch über eine Gemeinschaftssatellitenanlage sieben türkischsprachige Programme gegen 8,- € - 26,- €/Monat zu empfangen. Auch dieses Gericht entschied, daß Sprach- oder Religionsunterricht über das Fernsehen nicht dem Grundrecht der Informationsfreiheit nach Art. 5 des Grundgesetzes unterfalle, so daß Art. 14 GG (Eigentumsfreiheit) in dieser Abwägung vorginge.
AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 19.12.2005, 716 BC 109/05 in WE 2006, 18
Anschaffung eines Decoders vor Parabolantenne
Nun scheint es erstmals auf höchstrichterlicher Ebene zu einem Umdenken gekommen zu sein. Im zugrundeliegenden Fall wollte ein russischer Mieter eine Parabolantenne anschaffen, um damit Programme aus seinem Sprachraum zu empfangen. Der Bundesgerichtshof hat ihn jedoch darauf verwiesen, einen zusätzlichen Decoder zum Kabelanschluß zu installieren, mit dem er über Digi-KABEL RUS fünf russische Sender empfangen könnte. Deswegen sei das Informationsinteresse des Mieters ausreichend befriedigt und müsse gegenüber den Eigentümerinteressen zurücktreten.
BGH, Urteil v. 02.03.2005, Az.: VIII ZR 118/04 in WE 2005, 88
Weiter ging sogar das Landgericht Kaiserslautern. Nach Installation einer Gemeinschaftssatellitenanlage kann einem Mieter, der als deutschstämmiger Spätaussiedler aus Rußland seit zehn Jahren in Deutschland lebt, untersagt werden, daneben noch eine – bislang geduldete – Parabolantennenanlage zu betreiben, wenn der Vermieter erhebliche Gründe (hier: erhebliche optische und ästhetische Beeinträchtigungen des Wohnhauses durch die am Balkongeländer angebrachte Antenne bei gleichzeitig möglichem Empfang von russisch-sprachigen Sendern über die Gemeinschaftsanlage) geltend machen kann, die gegen die Beibehaltung der Parabolantenne sprechen. Das Grundrecht der Informationsfreiheit aus Artikel 5 Absatz 1 des Grundgesetzes gibt keinen Anspruch auf die Nutzung der kostengünstigsten Informationsquelle. Die Gemeinschaftsantenne ermöglichte auch hier den Empfang von fünf russischen Sendern. Erschwerend kam hier hinzu, daß es sich um einen deutschstämmigen Spätaussiedler handelte und er aufgrund seiner zehnjährigen Verweildauer schon einem Inländer gleich gestellt werden müsse.
LG Kaiserslautern, Urteil v. 11.05.2005, Az.: 3 S 28/05 in NZM 2005, 739
Anspruchsgrundlage für Beseitigung Parabolantenne im Mietrecht
Im Verhältnis Vermieter – Mieter kann bei Wohnraum ein Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne nicht auf § 1004 BGB gestützt werden, sondern nur auf § 541 BGB. Dieser setzt jedoch zusätzlich zuerst eine Abmahnung voraus, um den besonderen Pflichten im Mietverhältnis Genüge zu tun.
BGH, Beschluß v. 17.04.2007, VIII ZB 93/06 in NZM 2007, 481
Parabolantenne für Deutsche polnischer Herkunft
Der Vermieter hat nach § 541 BGB einen Anspruch auf Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustands. Dazu zählt grundsätzlich auch die Beseitigung einer eigenmächtig montierten Satellitenschüssel, es sei denn, der Vermieter ist verpflichtet, die Anbringung zu dulden. Ob das der Fall ist, obliegt der bekannten Abwägung zwischen dem Informations- und dem Eigentumsinteresse. Das Landgericht entschied, daß es genügt, wenn der dauerhaft in Deutschland lebende ausländische Mieter ein Vollprogramm über Kabel empfangen kann. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, daß die Familie den Schwerpunkt ihrer Lebensverhältnisse in Deutschland hat.
LG Krefeld, Beschluß v. 19.09.2006, 2 S 52/05 in NZM 2007, 246
Kein Herausgreifen einzelner Satellitenschüsseln
Liegt schon ein regelrechter Antennenwald vor, weil alle möglichen Mieter Satellitenschüsseln angebracht haben, widerspricht es verfassungsrechtlichen Grundsätzen, wenn ein Vermieter nur von einem einzelnen Mieter Beseitigung verlangt. Er muß auch gegen seine übrigen Mieter einen Beseitigungsanspruch verfolgen, wie das Bundesverfassungsgericht auf eine Verfassungsbeschwerde türkischer Mieter entschied.
BVerfG, Beschluß v. 27.10.2006, 1 BvR 1320/04
Religionsfreiheit und Satellitenschüsseln
Ein türkischer Mieter alevitischen Glaubens hatte auf dem Balkon seiner Wohnung eine Parabolantenne aufgestellt. Der Vermieter verlangte Entfernung, da die Wohnung mit Breitbandkabelanschluß versehen war. Im Mietvertrag war das ausdrücklich geregelt: “Ihre Wohnanlage hat Kabelanschluß und ist mit einer Satelliten-Anlage ausgestattet. Die Auswahl der zu empfangenden Programme wird vom Wohnungsunternehmen nach billigem Ermessen getroffen. Die Einrichtung einzelner Parabolantennen durch die Mieter ist grundsätzlich nicht gestattet.” Über das Kabelnetz konnten sechs türkische Programme empfangen werden. Bisher eine klare Sache: Nach der herrschenden Rechtsprechung hat in einem solchen Fall der Bewohner keinen Anspruch auf eine eigene Satellitenschüssel. Hier machte der Bewohner aber geltend, daß darin keine religiösen Inhalte empfangbar sind. Anders als in bisherigen Verfahren kam hier also nicht nur die grundrechtlich geschützte Informationsfreiheit sonder auch die in Artikel 4 des Grundgesetzes geschützte Religionsfreiheit ins Spiel. Der Bundesgerichtshof nahm auch hier eine Interessenabwägung mit dem Eigentumsrecht des Vermieters nach Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 Grundgesetz vor. Er kam dann zu dem Ergebnis, daß der Vermieter einen Anspruch auf Entfernung der von den Mietern aufgestellten Parabolantenne und auf Unterlassung der Installation einer neuen Antenne nach § 541 BGB hat. Dieser Paragraph ist im Mietrecht anstelle von § 1004 BGB anzuwenden, den man aber sinngemäß für das Wohnungseigentumsrecht heranziehen kann.
BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 260/06 in NZM 2008, 37 = MietRB 2008, 1
Interessanterweise entschied das Oberlandesgericht München kurze Zeit später, daß selbst bei vorhandenem Kabelanschluß das Informationsinteresse eines Eigentümers und das Interesse an der Ausübung der Religion dazu führen kann, daß die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung einer Parabolantenne auf dem Dach dulden müssen, wenn eine geringere Beeinträchtigung durch eine andere Anbringung, z.B. auf dem Balkon, nicht möglich ist. Bei der erforderlichen Abwägung käme neben dem Informationsinteresse auch der Freiheit der Religionsausübung und in deren Rahmen der Ermöglichung der Teilnahme an gottesdienstlichen Handlungen ein besonderer Stellenwert zu. Das gilt vor allem, wenn die Teilnahme an Gottesdiensten den Bewohnern nicht möglich ist und entsprechende Fernsehsender nur über Satellit zu empfangen sind. Bei der Abwägung mit dem Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer genüge nicht nur eine pauschale Befürchtung, daß ein “Schüsselwald” entstehe, sondern es sei eine konkrete Betrachtung der Zahl der Wohnungen und der Bewohnerstruktur erforderlich. Das Oberlandesgericht betonte ferner, daß die Gestattung von einer Vereinbarung abhängig gemacht werden könne, in der sich der Antragsteller verpflichtet, “Untermieter” auf seine Antenne aufzunehmen, wenn diese auf vom gleichen Satelliten ausgestrahlte Programme angewiesen sind. Leider ging das Oberlandesgericht nicht auf die Entscheidung des BGH ein.
OLG München, Beschluß v. 06.11.2007, 32 Wx 146/07 in NZM 2008, 91
Wechsel der Staatsangehörigkeit und Parabolantenne
Das Kammergericht Berlin hatte einen Fall zu entscheiden, in dem ein Kurde, der inzwischen die deutsche Staatsangehörigkeit angenommen hatte, eine Satellitenschüssel an seinem Balkon angebracht hatte. Das Gericht betonte ein Informationsinteresse von in Deutschland lebenden Ausländern, damit diese sich weiterhin über das Geschehen in ihrem Heimatland unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung hierzu aufrechterhalten können. Dies gilt auch für Ausländer, die inzwischen die deutsche Staatsangehörigkeit angenommen haben. Es gebe keinen sachlich gerechtfertigten Grund, ein Informationsinteresse bis einen Tag vor dem Wechsel der Staatsangehörigkeit zu bejahen, danach aber unter Hinweis auf den nunmehrigen Status des Bewohners als Deutscher zu verneinen. Das Gericht wies aber auch wieder ausdrücklich darauf hin, daß das Recht auf Anbringung einer Schüssel nur dann besteht, wenn nicht auf andere Art und Weise dem Informationsbedürfnis Rechnung getragen werden kann.
KG, Urteil v. 11.10.2007, 8 U 210/06 in NZM 2008, 39
Kein Recht auf Sat-Schüssel bei ausreichendem Internetfernsehen
Über das Internet sind zahlreiche Fernsehprogramme über sogenannte Videostreams zu empfangen. Wohl erstmalig setzte sich nun ein Gericht mit dieser neuen Sendeform auseinander. Es entschied, daß ein ausländischer Mieter keinen Anspruch auf Anbringung einer Satellitenschüssel hat, wenn er die Programme über das Internet empfangen kann. Ein Recht auf den kostengünstigsten Empfang hat er nicht. Obergerichtliche Entscheidungen zu dieser Frage wären wünschenswert.
AG Frankfurt am Main, Urteil v. 21.07.2008, 33 C 3540/07-31
Beseitigung einer Parabolantenne
Der Anspruch auf Beseitigung einer Parabolantenne ist nicht schon dann verwirkt, wenn diese längere Zeit angebracht war und der Eigentümer auf den Verbleib der Antenne vertraut hat. Erforderlich ist auch, daß im Hinblick auf den Vertrauenstatbestand der Verpflichtete sich auch auf den Verbleib eingerichtet hat.
OLG München, Beschluß v. 09.04.2008, 32 Wx 1/08 in NZM 2008, 848
Eine - mobile - Parabolantenne ist bereits dann zu beseitigen, wenn sie vom Wohnungseigentümer eigenmächtig aufgestellt wurde, ohne daß dieser zuvor einen Beschluß der Eigentümergemeinschaft herbeigeführt hat. Der Anspruch ergibt sich aus § 1004 I BGB, § 14 Nr. 1 WEG. Hier bejahte das Gericht den Beseitigungsanspruch auch unabhängig von der Frage der – hier nicht vorliegenden – baulichen Veränderung. Alleine die optische Beeinträchtigung genüge. Das Gericht betonte, daß es in der Entscheidung über den Beseitigungsanspruch ausdrücklich nicht prüfe, ob es eine alternative Anbringungsmöglichkeit gibt. Die Sat-Schüssel war hier durch die Balkonbrüstung von der Straße sichtbar.
LG München I, Beschluß v. 14.03.2008, 1 T 11576/07 in NZM 2008, 851 = WE 2008, 224
Renovierungsfristen bestätigt
Renovierungsfristen von 3 Jahren für Küchen und Bäder sowie von 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume sind nicht unangemessen kurz im Sinne der
Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, betonte das Landgericht der Stadt, die in erster Linie für ihre Punkte bekannt ist. Voraussetzung ist allerdings, daß die Klausel Ausnahmen für einen vom Üblichen
abweichenden besseren Erhaltungszustand vorsieht („nach Bedarf“). Diese Einschränkung entspricht der herrschenden Rechtsprechung, die die Fristen für Schönheitsreparaturen nur als Regelfristen ansieht.
LG Flensburg, Urteil v. 11.02.2003, Az.: 1 S 97/02 in NZM 2003, 433
Bundesgerichtshof zu starren Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen
Die Nennung starrer Fristenregelungen im Mietvertrag führt nach dem Bundesgerichtshof bekanntlich zur Unwirksamkeit der gesamten formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel, mit der Folge, daß der Vermieter diese selbst durchzuführen hat. Klausel ist jedoch nicht gleich Klausel, wie der BGH in mehreren Entscheidungen feststellte.
In der einen Klausel waren zwar starre Fristen genannt, es hieß aber daneben: „im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:“ Wenig später kam eine weitere Einschränkung auf die „je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten.“ Aufgrund dieser Relativierungen hielt die Klausel der AGB-rechtlichen Überprüfung stand.
BGH, Urteil v. 28.04.2004, Az.: VIII ZR 230/03 in NZM 2004, 497
Unwirksam ist nach dem BGH hingegen eine gern verwendete Formulierung, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen „wenn erforderlich, mindestens aber“ innerhalb bestimmter Fristen auferlegte. Das „mindestens“ war hier der Grund, der die Klausel kippte.
Der BGH erläuterte, daß vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der Inhaltskontrolle stand zu halten, so abgefaßt sein müssen, daß der durchschnittliche verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, daß der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustandes der Mieträume, insb. wegen Verwendung langlebiger Materialien, auch nach oben abgewichen werden kann.
BGH, Urteil v. 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03 in NZM 2004, 653
Eine mietvertragliche Regelung, durch welche die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen in verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche Regelung erscheinen. Auch eine Trennung der Sätze führt somit nicht zu einer geltungserhaltenden Reduktion.
BGH, Urteil v. 23.07.2004, Az.: VIII ZR 361/03
Viele Mieter feierten die oben genannten Urteile und waren der Ansicht, nun gänzlich um die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen herumgekommen zu sein. Dem hat der Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins München derzeit etwas entgegenzuhalten. Er stellt sich auf den Standpunkt, daß der Vermieter als Ersatz für das Entfallen der Verpflichtung des Mieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen eine höhere Miete verlangen kann. Der Vermieter habe nämlich bei der Berechnung der Miete mit einkalkuliert, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführt. Ist dies nun nicht der Fall, weil eben die Klausel unwirksam ist, kann der Vermieter nach Ansicht von Stürzer analog § 28 der II. Berechnungsverordnung (dieser Paragraph gilt neben der BetrKV weiterhin!) einen jährlichen Zuschlag von 8,50 €/m2 Wohnfläche ansetzen.
Stürzer, WuM 2004, 512
Mieter auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet
Ein schlauer Mieter meinte, weil ihm im Mietvertrag nur die Kosten der Schönheitsreparaturen auferlegt waren, um die Ausführung , also den Arbeitseinsatz, herumzukommen. Dem hat der Bundesgerichtshof nun einen Riegel vorgeschoben: Die Mietvertragsklausel, wonach der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, ist ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht als bloße Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern dahingehend auszulegen, daß der Mieter – entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung – auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, zur Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.
BGH, Urteil v. 14.07.2004, Az.: VIII ZR 339/03 in NZM 2004, 734
Wahlrecht des Mieters zwischen Quotenklausel und Eigenrenovierung
Nachdem der BGH jüngst entschieden hat, daß die Überbürdung der Endrenovierung auf den Mieter unwirksam ist und ebenso die Einhaltung starrer Fristenpläne für die Durchführung der Schönheitsreparaturen, stand nun eine weitere mögliche Spielart zur Entscheidung an. Hier regelte der Mietvertrag, daß der Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet ist (sog. Quotenhaftungsklausel), ihm aber die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlassen wurde. Der BGH hielt diese Klausel für wirksam. Mit ihr wird dem Mieter nämlich nicht über Umwege eine komplette Endrenovierung auferlegt, sondern er hat zum einen ein Wahlrecht, zum anderen hat er nach dem Wortlaut der verwendeten Klausel nur für die Räume anteilig zu zahlen – und damit bei Ausübung des Wahlrechts auch zu renovieren – in denen die Fristen abgelaufen waren. Der BGH läßt in diesem Urteil in einem Nebensatz auch anklingen, daß er sich vorstellen könnte, daß der Mieter auch mischt, das heißt einen Teil der Räume renoviert und beim Rest quotenmäßig eine Ausgleichszahlung leistet.
BGH, Urteil v. 26.05.2004, Az.: VIII ZR 77/03 in NZM 2004, 615
Kombination von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung
Der Bundesgerichtshof vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß eine einzeln an sich wirksame Klausel in einem Mietvertrag in der Kombination mit einer unwirksamen zu einem unzulässigen Summierungseffekt führt. Mit Urteil vom 14.05.2003 hat er nun die schon bei den Instanzgerichten vorherrschende Meinung aufgegriffen und entschieden, daß die an sich unproblematische Klausel, nach der Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan durchzuführen sind, in Verbindung mit der in Formularverträgen unwirksamen Klausel, daß die Mieträume bei Auszug ohne Rücksicht auf den Zeitablauf fachmännisch renoviert zurückgegeben werden müssen, im Wohnraummietvertrag zur Unzulässigkeit beider Klauseln führt. Hinsichtlich unwirksamer Klauseln ist im Hinblick auf die jüngst stattgefundenen Reformen besonders bei der Verwendung älterer Muster Vorsicht geboten. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich die Überprüfung durch Fachleute.
Zur Erläuterung: Eine Anfangsrenovierungsklausel wird für unwirksam erachtet, weil der Mieter damit einen eigentlich vom Vermieter
geschuldeten Zustand, nämlich die ordnungsgemäße Gebrauchsüberlassung, abbedingt und der Mieter nicht nur für die Beseitigung eigener Gebrauchsspuren aufzukommen hat. Die Endrenovierungsklausel wird mit dem Argument für
unwirksam erklärt, daß der Mieter Vorausleistungen für ein künftiges Mietverhältnis erbringt, an dem er nicht mehr teil hat.
BGH, Urteil v. 14.05.2003, Az.: VIII ZR 308/02
Für Gewerberaummietverträge
hat hingegen das OLG Celle in einem Urteil vom 07.05.2003 entschieden, daß eine Schlußrenovierungsklausel, die diese Pflicht dem Mieter ohne Rücksicht auf die letzte Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, wirksam ist. Allenfalls bei sehr kurzen Abständen sei eine Korrektur nach Treu und Glauben vorzunehmen.
OLG Celle, Urteil v. 07.05.2003, Az: 2 U 200/02
Schönheitsreparaturen sind auch während der Mietzeit durchzuführen
Schönheitsreparaturen sind auch während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführen. Der Vermieter hat sogar einen Anspruch auf Vorschuß für die Kosten der Schönheitsreparaturen, wenn der Mieter damit in Verzug geraten ist. Dieser Anspruch besteht auch dann, wenn die Substanz der Mietsache noch nicht gefährdet ist. Diese Einschränkung, die andere Gerichte bisher vertraten, führte dazu, daß ein solcher Anspruch in der Praxis kaum durchgesetzt wurde.
LG Berlin, Urteil v. 11.05.2004, Az.: 64 S 27/04 in NZM 2004, 655
Dübellöcher im Bad und Dellen im Parkett erlaubt
Ein Mieter ist berechtigt, in einem verfliesten Bad die zum Gebrauch gehörenden Installationen wie Seifenschale, Handtuchhalter, Spiegel oder Spiegelschrank anzubringen und dazu Dübellöcher zu setzen. Dies muß jedoch schonend und unter weitgehender Benutzung der Fugen geschehen.
Abdrücke von Bettfüssen im Parkett müssen nicht beseitigt werden, denn das Aufstellen von Möbeln gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.
LG Berlin, Urteil v. 10.01.2002, Az.: 61 S 124/01 in NZM 2003, 512
Dellen im Parkett durch Bürostuhl – kein Schadensersatz
Die Nutzung eines Bürostuhls mit Rollen auf einem Parkettfußboden stellt auch dann einen vertragsgemäßen und damit nicht zum Schadensersatz verpflichtenden Gebrauch der Mietsache dar, wenn dies zu Vertiefungen im Parkett von mehr als 3 mm mit deutlichen farblichen Veränderungen führt.
AG Leipzig, Urteil v. 13.05.2004, Az.: 167 C 12 622/03 in NZM 2004, 830
Lasurtechnik bei unrenovierter Wohnung erlaubt
Wird eine nicht renovierte Wohnung vermietet, so kann der Mieter die Räume mangels einer abweichenden Vereinbarung nach seinem Belieben gestalten. Entscheidet sich der Mieter für eine Bearbeitung mittels einer Lasurtechnik, so ist er nicht verpflichtet, bei Vertragsende die Wände in einen tapezierfähigen Zustand zu versetzen. Die Lasurtechnik hat den Nachteil, daß die mit ihr bearbeiteten Flächen nachher nicht mehr übermalt bzw. tapeziert werden können. Der Mieter darf die Bausubstanz nicht beschädigen. Ansonsten ist er relativ frei, vor allem da die Lasurtechnik, bei der ein transparenter Anstrich mediterranen Flair vermittelt, derzeit im Trend liegt. Anders mag es bei einer ungewöhnlichen und vom normalen Geschmack abweichende Art der Renovierung liegen.
LG Mannheim, Urteil v. 27.11.2002, Az.: 4 S 216/01 in NZM 2003, 511
Noch einmal: Schönheitsreparaturen und Fristenplan
Kaum hatte der Bundesgerichtshof judiziert, daß ein starrer Fristenplan für Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt, versuchten zahlreiche Mieter, sich auf diese Weise um die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu drücken. Da es hunderte verschiedene Musterverträge gibt, waren natürlich auch die Schönheitsreparaturklauseln nicht einheitlich formuliert. Das führte zu einer regelrechten Prozeßschwemme im Hinblick auf die Abgrenzung von „starren“ und „weichen“ Fristenplänen.
Der Bundesgerichtshof entschied nun: Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen „in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren“ durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Auch die Kombination der Worte „in der Regel“ und „spätestens“ führt nicht zu einem unwirksamen starren Fristenplan. Wie auch bei der Verwendung des Begriffs „Im Allgemeinen“ hat der Mieter so nämlich genügend Raum, um die Renovierungszeiten anhand des objektiv Erforderlichen auszurichten.
BGH, Urteil v. 13.07.2005, VIII ZR 351/04 in NZM 2005, 860
Schönheitsreparaturen: Fristen bei Übernahme unrenovierter Wohnung
Die formularvertragliche Verpflichtung, alle nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen unverzüglich auszuführen, ist bei gleichzeitiger Bezugnahme auf die im Allgemeinen geltenden, üblichen Ausführungsfristen zulässig. Die Frage ist, wie der Grad der Abnutzung oder Beschädigung zu werten ist, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Hier entschied der Bundesgerichtshof, daß folgende Schönheitsreparaturklausel dennoch wirksam ist:
„Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre“.
BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04 -
Unwirksamkeit Schönheitsreparaturklausel schlägt auf Quotenklausel durch
Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.
Für unwirksam erachtete der BGH hier folgende Schönheitsreparaturklausel:
„(1)Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet.
(2)Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.
(3)Weist der Mieter nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.“
Der BGH differenziert hier wie folgt. Der erste Absatz sei unwirksam, weil er starre Fristen enthält. Es fehle eine Aufweichung wie „in der Regel“ bzw. „im Allgemeinen“.
Der zweite Absatz enthalte zwar eine Aufweichung („je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen“). Da aber auf Absatz 1 („unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans“) Bezug genommen sei, teile Absatz 2 das Schicksal des unwirksamen ersten Absatzes.
Absatz 3 wäre von der Unwirksamkeit auch umfaßt, da nach der systematischen Stellung im Mietvertrag eine einheitliche Regelung beabsichtigt ist.
BGH v. 05.04.2006, VIII ZR 178/05 in NZM 2006, 459
Eine weitere unwirksame Schönheitsreparaturklausel
Wegen Vorliegens eines starren Fristenplans hat der Bundesgerichtshof auch folgende Schönheitsreparaturklausel für unwirksam befunden, obwohl diese in einem verbreiteten Mustermietvertrag eines Haus- und Grundbesitzervereins enthalten war.
Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: drei Jahre, Wohn- und Schlafräume: vier-fünf Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: sechs Jahre).
Die Formulierung könne aus Sicht eines verständigen Mieters nicht nur bedeuten, daß Renovierungen nur dann vorzunehmen seien, wenn tatsächlich Bedarf bestünde. Es sei nicht klar erkennbar, daß es Ausnahmen davon gebe. Wieder erklärt der Bundesgerichtshof in der Urteilsbegründung Formulierungen wie „für den Regelfall“ oder „im Allgemeinen“ für akzeptabel. Zwar sei das „notwendig werdend“ als solches nicht starr, aus einer Gesamtsicht mit den Fristen ergebe sich aber die unzulässige Starrheit.
BGH, Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 106/05
Unzulässige Summierung von Individualabrede und Formularklausel
Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur einer der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist. Ein solcher Summierungseffekt liegt vor, wenn zwei Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen.
Hier lag eine „weiche“, also zulässige Schönheitsreparaturklausel vor. Außerdem eine – ausnahmsweise zulässige, weil individuell vereinbarte – Endrenovierungsklausel. Diese bezog sich zwar nur auf einen Teilbereich, nämlich das Entfernen der Tapeten bei Auszug und das Streichen der Deckenwände. Da aber keine sogenannte geltungserhaltende Reduktion der Schönheitsreparaturklausel, also eine Trennung in einen wirksamen und einen unwirksamen Bestandteil möglich sei, würde das die Gesamtunwirksamkeit nicht heilen.
BGH; Urteil v. 05.04.2006, VIII ZR 163/05
Unwirksame Klausel über die Entfernung von Tapeten
Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist in Verbindung mit einem starren Fristenplan wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Dies entschied der Bundesgerichtshof gleich in zwei Urteilen vom selben Tag. Zu den Schönheitsreparaturen zählen zwar auch Tapezierarbeiten (vgl. BGHZ 92, 363, 368). Der Mietervertrag enthielt aber eine starre und damit unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit einem festgelegten Fristenplan. Bei ihrem Einzug hatten die Mieter die Wohnung in tapeziertem Zustand von der Vormieterin übernommen. Vor der Rückgabe der Wohnung entfernten sie die Tapeten nicht. Nach dem Bundesgerichtshof ergebe sich durch die Verbindung der Schönheitsreparaturklausel mit der Entfernung der Tapeten bei Vertragsende ein Summierungseffekt, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe. Nach dem Wortlaut der Klausel könne der Mieter verpflichtet sein, auch möglicherweise gerade erst im Rahmen von laufenden Schönheitsreparaturen erneuerte Tapeten wieder zu entfernen. Es ist also eine Parallele zu den Entscheidungen gezogen worden, in denen der Bundesgerichtshof das Streichen bei Auszug für unzulässig erklärt hatte, weil es unabhängig davon sei, wann die letzte Schönheitsreparatur gewesen ist. Es sei egal, ob die Klausel den Mieter nur zur Entfernung oder auch zur Wiederanbringung der Tapeten angehalten hätte.
Eine vertragliche Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten bestand somit nicht. Ob die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende gesetzliche Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm oder vom Vormieter angebrachter Tapeten umfasst, ließ der Bundesgerichtshof hier offen. Er verwies jedoch darauf, daß der Mieter zustandsverändernde Maßnahmen dann nicht beseitigen muß, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt. Wenn die Schönheitsreparaturklausel also wirksam wäre, müsste der Mieter unter Umständen die Tapeten nicht entfernen. Er dürfe nun nicht schlechter gestellt werden, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Als Verwender der Vertragsklausel kann sich auch der Vermieter nicht auf deren Unwirksamkeit berufen. Im Endeffekt stellt diese Rechtsprechung wieder eine ungerechtfertigte Besserstellung des Mieters dar. Daß die Durchführung der Schönheitsreparaturen Grundlage für die Mietkalkulation war, erschließt sich dem Gericht offenbar nicht.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05 in NZM 2006, 621 und 622
Schönheitsreparaturen müssen dezent sein
Hier lag der seltene Fall vor, daß der Mieter, obwohl er wegen zu kurzer Mietzeit noch gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, diese trotzdem durchführte. „Schön“, mag sich jetzt mancher Vermieter denken, „hätte ich doch auch so einen Mieter.“ Der Mieter in dem vom Kammergericht zu entscheidenden Fall verwendete jedoch kräftige Farbtöne (rot, blau, moosgrün) sowie mochte gelb gestrichene und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehene Wände. Dem erteilte das Gericht eine Absage. Schönheitsreparaturen seien so zu erledigen, daß die Grenzen des „normalen Geschmacks“ nicht überschritten würden. Darunter fielen nach Ansicht des Gerichts Pastellfarben, wie z.B. hellblau.
Der Mieter kann auch nicht einwenden, daß er ja gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei. Durch das Streichen in ungewöhnlichen Farben hat er die Wohnung in einen nicht mehr vermietbaren Zustand versetzt. Daraus resultiert eine Notwendigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen.
KG Berlin, Urteil v. 09.06.2005, 8 U 211/04 in NZM 2005, 663
Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum
Der BGH verneinte einen Schadensersatzanspruch wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Nikotinrückstände. Der Mieter habe insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Liegt eine wirksame (!), das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führt, liegt nicht vor. Der Vermieter werde dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter habe die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen. Leider sind aber viele der Schönheitsreparaturklauseln in Altverträgen unwirksam. Auch im vorliegenden Fall hatte der BGH eine Klausel wegen einer starren Fristenregelung gekippt.
BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05 in NZM 2006, 691
Schönheitsreparaturen: Festlegung der Ausführungsart unwirksam
Eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag lautete u.a.:
„Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen mit der Hausordnung a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB).“ In diesen AVB (Allgemeine Vertragsbestimmungen) hieß es: „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“
Der Bundesgerichtshof bemängelte hier den Begriff „Ausführungsart“ als nicht eindeutig genug. Man könne ihm nicht entnehmen, ob er sich auf die Grundausstattung beziehe, auf die Ausgestaltung im Einzelnen, oder auf beides. Somit läge ein Verstoß gegen § 305 c Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB vor. Daran ändere sich auch nichts, daß die Regel in zwei verschiedenen Vorschriften enthalten sei.
BGH, Urteil v. 28.03.2007, VIII ZR 199/06 in AIZ 2007, 58 und WE 2007, 18
Schönheitsreparaturen: Erfüllungsverweigerung bei Auszug, Fristen
Zieht der Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, daß der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Folgt man der nicht näher begründeten Ansicht des Kammergerichts, ist es daher unabdingbar, daß der Vermieter vor dem Auszug einen Termin mit dem Mieter zur Bestandsaufnahme in der Wohnung vereinbart.
In der Praxis stellt sich oft das Problem, daß der Vermieter im Bemühen, Leerstände zu vermeiden, schon einen Nachmieter parat hat. Dennoch verlangt das Kammergericht eine Fristsetzung gegenüber dem Altmieter: Stehen zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze dieses Zeitraums nicht davon ausgegangen werden, daß Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, daß eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.
KG, Urteil v. 30.10.2006, 8 U 38/06 in NZM 2007, 356
Schönheitsreparaturen: Farbwahlklausel
Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in “neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten” auszuführen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Die Farben hellblau und (zartes) lindgrün sind zwar hell, aber nicht neutral, weil sie zu vielen Einrichtungsarten nicht passen. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der gesamten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen.
BGH Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07 in NZM 2008, 605 = MietRB 2008, 257
Schönheitsreparaturen: “Regelmäßig” ist nicht “in der Regel”
Sollen Schönheitsreparaturen vom Mieter nach dem Formularmietvertrag “regelmäßig” binnen bestimmter Fristen ausgeführt werden, handelt es sich anders als bei den Begriffen “in der Regel” oder “im Allgemeinen” um eine starre Fristenregelung. Das bedeutet nach Ansicht des Kammergerichts, daß eine solche Regelung unwirksam ist.
KG, Urteil v. 22.05.2008, 8 U 205/07 in NZM 2008, 643 = MietRB 2008, 323
BGH: Pflicht zur Endrenovierung kann individuell vereinbart werden
Eine vermieterfreundliche Entscheidung: Ist nicht im Mietvertrag, sondern im Übergabeprotokoll eine Endrenovierungsklausel individuell vereinbart, ist diese nicht schon deshalb unwirksam, weil der Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
In dem Formularmietvertrag war unter § 16 Nr. 1 geregelt, daß Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit regelmäßig auszuführen seien. § 16 Nr. 2 des Formularmietvertrages sah gleiches für die Beendigung vor. In einem von den Mietvertragsparteien unterschriebenen Wohnungsübergabeprotokoll hieß es:
Der Mieter "übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."
Der BGH hält die Vereinbarung im Übergabeprotokoll trotz des Zusammentreffens mit den unwirksamen Vertragsklauseln für wirksam, sofern diese individuell getroffen wurde.
Soweit aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und der wie hier unwirksamen Formularklausel in Ziffer 16 eine unangemessene Benachteiligung des Mieters folgt, führt das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.
BGH, Urteil v 14.1.2009, VIII ZR 71/08
Gartenpflege: Der Vermieter schafft (an), der Mieter zahlt
Hat der Mieter nach der vertraglichen Regelung die „Kosten der Gartenpflege“ zu tragen, so obliegt die Ausführung der Gartenpflege dem
Vermieter. Dies ist z.B. in den Standardmietverträgen so vorgesehen, da diese früher oft auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung, nun auf § 2 der Betriebskostenverordnung verweisen, in deren Nr. 10 nur von
Kosten der Gartenpflege die Rede ist.
LG Berlin, Urteil v. 15.03.2002, Az.: 64 S 258/01 in NZM 2003, 20
Vermieter können auf Teil der Grundsteuer sitzen bleiben
Mieter sind oftmals schon verwirrt, wenn in der Jahresabrechnung zweimal die Grundsteuer auftaucht. Hat man ihnen jedoch erklärt, daß das Finanzamt der Eigentümergemeinschaft einen Bescheid für das Gemeinschaftseigentum schickt, dessen Kosten vom Verwalter dann anhand des geltenden Kostenverteilungsschlüssels aufgeteilt werden, und einen weiteren Bescheid an die einzelnen Eigentümer, der eben nur das Sondereigentum betrifft, zahlen die Mieter die Beträge meist unproblematisch. Das könnte sich ändern, wenn ein Urteil des Bundesgerichts bekannt wird. Der BGH hatte über den (Standard-) Fall zu entscheiden, daß der Vermieter für die Verteilung der Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als Umlagemaßstab vereinbart. Dies gilt dann auch für die Grundsteuer, entschieden die Bundesrichter. Denn diese ist in dem Katalog der Betriebskosten des § 2 BetrKV aufgenommen. Solange kein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart ist, bleibt der Vermieter somit unter Umständen auf einem Teil der Kosten sitzen. Unser Mustermietvertrag ist entsprechend aktualisiert.
BGH, Urteil v. 26.05.04, Az.: VIII ZR 169/03 in NZM 2004, 580
Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten
Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, daß man nicht einfach irgendwelche Betriebskosten, die man vergessen hat, im Mietvertrag zu erwähnen, auf dem Umweg der „Sonstigen Betriebskosten“ bei der Abrechnung doch wieder geltend machen kann. Voraussetzung ist schon wegen des Transparenzgebots nach § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB, daß diese sonstigen Kosten im Mietvertrag auch aufgeschlüsselt sind. In unserem Mustermietvertrag ist das für die Dachrinnenreinigung bereits berücksichtigt.
BGH, Urteil v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03 in NZM 2004, 417
Mietern, die in Kenntnis dieses Urteils jetzt jedoch plötzlich jahrelang gezahlte Betriebskosten nicht mehr tragen wollen, kann ein weiteres Urteil des BGH entgegengehalten werden. Eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten kann nämlich auch stillschweigend – z.B. durch jahrelanges widerspruchsloses Zahlen des Mieters auf die Nachforderung hin – zustande kommen, wie der BGH noch am gleichen Tag in anderer Sache unter Bezug auf bisherige Urteile entschied.
BGH, Urteil v. 07.04.2004, Az.: VIII ZR 146/03 in NZM 2004, 418
Verspätete Abrechnung hat negative Folgen für Vermieter
Vermietern dürfte der im Zuge der Mietrechtsreform 2001 eingeführte § 556 Absatz 3 BGB hinlänglich bekannt sein, nach dem der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen kann, wenn er die Jahresfrist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums versäumt. Guthaben kann der Mieter aber weiterhin verlangen. Als ob das noch nicht genügt, hat das Landgericht Berlin nun judiziert, daß der Vermieter im Falle einer Nachzahlung nun auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen mehr verlangen kann, obwohl er mietvertraglich dazu berechtigt wäre. Die Berliner Richter stellen sich auf den Standpunkt, daß eine Anpassung der Vorauszahlungen, die nach § 560 Absatz 4 BGB erst nach einer Abrechnung verlangt werden kann, auch voraussetzt, daß sich aus der Abrechnung ein Nachzahlungsanspruch des Vermieters ergibt.
LG Berlin, Urteil v. 08.12.2003, Az.: 67 S 235/03 in NZM 2004, 339
Wer zahlt die Kosten der Gartennutzung?
Eine gepflegte Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und verbessert die Wohn- und Lebensqualität, was auch denjenigen Mietern zu Teil wird, die den Garten nicht nutzen oder nutzen können. Deshalb dürfen die Kosten der Gartenpflege – mit Ausnahme derjenigen Flächen, die dem Vermieter oder einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind – auf den Mieter umgelegt werden, auch wenn dieser z.B. im Dachgeschoß wohnt.
BGH, Urteil v. 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03 in NZM 2004, 545
Der Mieter muß vor Einwänden gegen die Abrechnung Unterlagen einsehen
Der Mieter kann grundsätzlich Einsichtnahme in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen, z. B. Rechnungen, Gebührenbescheide etc., verlangen. Die Einsichtnahme ist für den Mieter auch Voraussetzung dafür, dass er Bedenken gegen einzelne Betriebskostenpositionen, deren Korrektheit er anzweifelt, substantiiert, also nachvollziehbar begründet, vortragen kann.
Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter ist daher nur dann zu berücksichtigen, wenn er vorher die Berechnungsunterlagen tatsächlich eingesehen und hieran anknüpfend seine Bedenken dargestellt hat; anderenfalls ist sein Bestreiten als unsubstantiiert und damit als rechtlich unerheblich anzusehen mit der Folge, dass er die Zahlung von Nachforderungen des Vermieters nicht verweigern kann.
AG Oldenburg, Az.: E 4 C 4132/03, ZMR 2004, 828
Nachträglich höherer Grundsteuerbescheid auf Mieter umlegbar
Bei einer nachträglichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt kann der Vermieter eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachträglich auch dann umlegen, wenn das Mietverhältnis inzwischen nicht mehr besteht. Auch könne eine Nachforderung für mehr als nur das vorangegangene Jahr geltend gemacht werden. Selbst wenn der Vermieter die Kaution schon vorbehaltlos zurückgegeben habe, ändere das nichts, da er den neuen Grundsteuerbescheid nicht erwarten konnte. Diese Entscheidung ist ein Lichtblick unter der Vielzahl anderer Entscheidungen, die dem Vermieter eine Nachforderung von Betriebskosten nach Abrechnung versagen.
LG Berlin, Urteil v. 21.03.2005, Az.: 62 S 321/04 in Immobilienwirtschaft 2005, 67
Mieter haben kein Recht auf Belegkopien
Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung, sondern muß in der Regel Einsicht in die Originalunterlagen nehmen. Hat der Mieter ausnahmsweise – wegen großer räumlicher Entfernung der Mietwohnung zum Sitz des Verwalters – einen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung, so darf der Vermieter die Versendung der Belegkopien von der Zahlung eines entsprechenden Kostenvorschusses abhängig machen.
LG Leipzig, Beschluß v. 17.03.2005, Az.: 12 S 7349/04 in NZM 2005, Seite V
Anforderungen an eine fristwahrende Betriebskostenabrechnung
Nach § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB hat der Vermieter binnen Jahresfrist nach Ablauf des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen. Die Frage, wann eine solche Abrechnung ordnungsgemäß und somit fristwahrend ist, beantwortete der Bundesgerichtshof so: Die Abrechnung muß lediglich formell ordnungsgemäß sein. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es nicht an. Ein inhaltlicher Fehler ist es, wenn der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Solche Fehler kann der Vermieter zu seinen Gunsten aber nur noch innerhalb der Abrechnungsfrist korrigieren. Als formelle Anforderungen an eine Abrechnung sieht der Bundesgerichtshof nach § 259 BGB folgenden Mindestangaben:
- - eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
- - die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel
- - die Berechnung des Anteils des Mieters und
- - den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04 in NZM 2005, 13
Bloßes Einsichtsrecht des Mieters in Belege; keine Übersendung von Kopien
Das LG Leipzig hat jüngst wieder einmal bestätigt, was herrschende Auffassung der Gerichte ist, vom Mieterverein aber oft anders dargestellt wird. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch, daß ihm Kopien der Belege zur Betriebskostenabrechnung überlassen werden, sondern hat in der Regel Einsicht in die Originalunterlagen zu nehmen. Nur ausnahmsweise, wegen großer räumlicher Entfernung der Wohnung zum Sitz des Verwalter besteht ein Anspruch auf Überlassung von Kopien. Dann darf aber der Vermieter die Übersendung von der vorherigen Zahlung eines Kostenvorschusses abhängig machen.
LG Leipzig, Beschluß v. 17.03.2005, 12 S 7349/04 in NZM 2005, 944
Brandaktuell wurde dies nun vom Bundesgerichtshof bestätigt: Der Vermieter muß dem Mieter grundsätzlich keine Kopien von Belegen zur Betriebskostenabrechnung senden, sondern darf diesen auf sein Einsichtsrecht verweisen. § 29 Abs. 2 Satz 1 Neubaumietenverordnung, der für preisgebundenen Wohnraum gilt, sei insoweit nicht entsprechend anzuwenden. Dieses Urteil steuert angenehm der von einigen Mietervereinen ausgeübten Praxis entgegen, Nebenkostenabrechnungen mangels Übersendung von Belegen nicht anzuerkennen.
BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05
Nachforderung von Betriebskosten nach Abrechnungsfrist
Grundsätzlich hat der Vermieter eine Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums, § 556 Absatz 3 BGB. Versäumt er diese, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen, Guthaben sind jedoch auszukehren. Zahlt aber der Mieter entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung die Betriebskostenvorauszahlungen nicht, können die abgerechneten Betriebskosten noch bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auch dann nachgefordert werden, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt hat. Das gilt auch, wenn der Mieter Vorschüsse wegen Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht gezahlt hat.
LG Berlin, Urteil v. 08.03.2005, 65 S 379/04 in IWR 2005, 70
Kein Vorwegabzug von Betriebskosten in gemischtgenutzten Gebäuden
Der Mieter einer preisfreien Wohnung in einem Gebäude, das auch gewerblich genutzt ist, hat keinen Anspruch auf Vorwegabzug der auf die Gewerberäume entfallenden Betriebskosten. § 20 Abs. 2 Satz 2 Neubaumietenverordnung, der für preisgebundenen Wohnraum ist nicht entsprechend anzuwenden.
BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05
Rechtzeitigkeit der Jahresabrechnung - Anforderungen
Vermietern wird seitens Ihrer Mieter oder der Mietervereine oft § 556 Absatz 3 BGB entgegengehalten, nach dem der Vermieter binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen hat. Gibt es Änderungen bei der Abrechnung, stellt sich die Frage, ob diese noch rechtzeitig waren. Der Bundesgerichtshof hatte nun einen Fall zu entscheiden, bei dem der Vermieter als Umlageschlüssel das Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche verwendet hatte. Richtig wäre aber eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen gewesen. Der Vermieter legte dem Mieter nun nach Ablauf der Jahresfrist eine zweite, korrigierte Abrechnung vor. Der BGH entschiede, daß die einjährige Abrechnungsfrist durch Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt ist. Inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Damit eine Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, muß sie nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Kostenverteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug von dessen Vorauszahlungen enthalten.
BGH, Urteil v. 19.01.2005, VIII ZR 116/04 in IWR 2005, 66
Rückforderung der Vorauszahlungen und der Nachzahlung bei verspäteter Abrechnung
Der Bundesgerichtshof hat Entscheidungen getroffen, die wie Dynamit für Vermieter wirken: Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten ab, kann der Mieter bei beendetem Mietvertrag die vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, ohne zuvor auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. Dem Mieter könne der schwierige Weg über eine Stufenklage, erst auf Erteilung der Abrechnung, nicht zugemutet werden. Ein kleiner Trost: Die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils hindert den Vermieter nicht, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
BGH, Urteil v. 09.03.2005, VIII ZR 57/04 in MietRB 2005, 141
Noch weiter geht ein Urteil, das im Frühjahr veröffentlicht wurde: Hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät dem Mieter übersandt, kann der Wohnungsmieter sein Geld sogar dann zurückverlangen, wenn er die Nachzahlung bereits geleistet hatte. Das Gericht gab dem Mieter recht, der argumentierte, daß er aufgrund der Versäumnis der Frist des § 556 Absatz 3 BGB von einem Jahr durch den Vermieter von Anfang an nicht hätte leisten müssen. Nach den Bundesrichtern handele es sich bei der Einjahresfrist nicht um eine Verjährungsfrist, sondern um eine Ausschlußfrist. Eine solche führe dazu, daß das Recht des Vermieters auf Nachzahlung untergehe. Der Vermieter sei daher ungerechtfertigt rechtsgrundlos bereichert, weswegen der Mieter die Nachzahlung zurückverlangen kann. Es gibt zwar § 814 BGB, nach dem eine Rückforderung nicht möglich ist, wenn der Leistende gewußt hat, daß er zur Leistung nicht verpflichtet war. Hier trennen die Richter aber danach, ob man etwas wusste (keine Rückforderung möglich) oder bloß hätte wissen müssen (Rückforderung möglich). Vermietern ist daher dringendst zu empfehlen, rechtzeitig abzurechnen.
BGH, Urteil v. 18.01.2006, VIII ZR 94/05 in NZM 2006, 222
In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, daß ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Absatz 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht. Dieses Urteil ist ein Lichtblick für Vermieter, vor allem da der Bundesgerichtshof in seiner oben genannten Entscheidung vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04 noch anders entschieden hatte. Der BGH begründete seine damalige Entscheidung allerdings damit, daß dort das Mietverhältnis schon beendet, also der Mieter gerade kein Zurückbehaltungsrecht hatte. Anders im jetzigen Fall.
BGH, Urteil v. 29.03.2006, VIII ZR 191/05 in NZM 2006, 533
Ablesefehler bei Heizkosten – Kein Kürzungsrecht des Mieters
§ 9 a Absatz 1 HeizkostenVO regelt: Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen. Der BGH legt nun fest, daß ein solcher „anderer zwingender Grund“ auch gegeben ist, wenn der Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfaßt werden konnte. Kann eine Vergleichsberechnung nicht stattfinden, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, kann der anteilige Verbrauch auch im Wege der sogenannten Gradtagszahlmethode ermittelt werden. Der Mieter hat dann auch kein Kürzungsrecht.
BGH, Urteil v. 16.11.2005, VIII ZR 373/04 in NZM 2006, 102
Aufzugskosten auch für den Erdgeschoßmieter
Sind in einem Formularmietvertrag über Wohnraum die Aufzugskosten auf dem Mieter umgelegt, hat ein Erdgeschoßmieter diese zu zahlen. Dies gilt sogar dann, wenn zu dem Mietobjekt kein mit dem Aufzug erreichbarer Keller oder Dachboden gehört. Der Mieter kann sich auch nicht darauf berufen, daß eine solche Regelung gegen Treu und Glauben wäre. Auch läge in der Verwendung einer solchen Formularklausel kein Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs betonte, daß Aufzugskosten ganz normal nach dem allgemein geltenden Verteilungsschlüssel, hier der Wohnfläche, umzulegen seien. Im Anwendungsbereich des § 556 a Absatz 1 Satz 1 BGB sei dabei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche abzustellen.
Eine nach der jeweiligen Nutzung differenzierende Umlage der Kosten sei nicht praktikabel und hätte eine unübersichtliche und sich ständig ändernde Abrechnung zur Folge.
BGH, Urteil v. 20.09.2006, VIII ZR 103/06 in Immobilienwirtschaft 2006, 75 = NZM 2006, 895
Neue Versicherung auf Mieter umlegbar
Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. In dem zugrundeliegenden Mietvertrag war der Vorläufer der aktuellen Betriebskostenverordnung, nämlich Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung wiedergegeben. Dort hieß es, daß unter anderem die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- oder Wasserschäden, sowie der Haftpflichtversicherung umlagefähig sind. Eine entsprechende Versicherung existierte zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht. Im Mietvertrag war aber eine Öffnungsklausel enthalten, die lautete: „Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“ Unser Mustermietvertrag entspricht diesen Anforderungen schon lange.
BGH, Urteil v. 27.09.2006, VIII ZR 80/06 in NZM 2006, 896
Nicht immer Vorwegabzug des Gewerbeanteils der Nebenkosten
Rechnet der Vermieter von Wohnraum über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist.
BGH, Urteil v. 25.10.2006, VIII ZR 251/05 in NZM 2007, 83
Kostenlose Überlassung von Kopien begründet keinen Anspruch
Dem Mieterverein wurden aus Gefälligkeit ohne Berechnung Kopien von Belegen eines Mieters zu einer Betriebskostenabrechnung gefaxt, statt diesen auf das Einsichtsrecht zu verweisen. Dieser forderte nun weitere Belege an. Nachdem ihm diese nicht übersandt wurden, empfahl er dem Mieter, von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen, weil die Jahresabrechnung nicht nachvollziehbar belegt worden sei. Falsch, entschieden die Bundesrichter. Der Mieter habe definitiv nur ein Einsichtsrecht. Mache er von diesem keinen Gebrauch, kann er eine Nachzahlung nicht wegen fehlender Belegeinsicht verweigern. Der Bundesgerichtshof bestätigte damit seine Rechtsprechung (vgl. NZM 2006, 340; wir berichteten).
BGH, Urteil v. 13.09.2006, VIII ZR 71/06 in NZM 2006, 926
Keine Erläuterung von Belegkopien
Werden einem Mieter Belegkopien vorgelegt, aber nicht erläutert, ist das nicht einer Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen gleichzustellen. Gemäß § 259 BGB hat der Mieter nur ein Recht auf Einsicht in die Belege. Der Mieter hätte sich eben fachkundiger Hilfe bedienen müssen, wenn es ihm selbst an Fachkenntnis fehlte.
LG Berlin, Urteil v. 28.09.2006, 67 S 225/06 in MietRB 2007, 58
Keine gesetzliche Ausschlußfrist für Jahresabrechnung im Gewerbemietrecht
Die Ausschlußfrist des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB gilt schon von der Stellung her nur für Wohnraum und findet auf gewerbliche Mietverhältnisse daher keine Anwendung. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Abrechnung der Betriebskosten bis spätestens zum 30.09. des Folgejahres zu erstellen ist, enthält ihrem Wortlaut nach nur eine bloße terminliche Festlegung. Ohne weitere Anhaltspunkte kann aus ihr keine Ausschlußfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden.
OLG Köln, Urteil v. 20.10.2006, 1 U 12/06 in AIZ 2007, 67 und MietRB 2007, 87
Keine Verwirkung der Pflicht zur Nebenkostenzahlung
Eine im Gewerbemietvertrag enthaltende Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Nebenkosten wird nicht dadurch hinfällig, daß keine monatlichen Vorschüsse vorgesehen sind und der Vermieter über 12 Jahre hinweg keine Betriebskostenabrechnungen erstellt. Den Einwand des Mieters, daß die Regelung im Mietvertrag, wonach überhaupt Betriebskosten zu zahlen seien, verwirkt wären und daher eine Inklusivmiete vorläge, wies das Kammergericht zurück.
KG, Urteil v. 27.11.2006, 12 U 182/04 in MietRB 2007, 87
Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage umlagefähig
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage entstehen, sind als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung umlagefähig. Sie seien nicht als Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten einzuordnen. Eine andere Beurteilung sei auch nicht unter dem Aspekt des Schutzes der Inanspruchnahme aufgrund von etwaigen Schadensersatzansprüchen durch den Mieter geboten. Auch sei nicht schädlich, daß die Kosten nicht jährlich, sondern nur alle vier Jahre anfallen.
BGH, Urteil v. 14.02.2007, VIII ZR 123/06 in MietRB 2007, 137
Nutzerwechselgebühr vertraglich vereinbaren
Zwischenablesekosten, zu denen auch die Nutzerwechselgebühren gehören, sind nach Ansicht des Bundesgerichtshofs grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Bei der Nutzerwechselgebühr handele es sich nicht um umlegbare Betriebskosten. Weder könne auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung oder § 2 Betriebskostenverordnung noch auf die Heizkostenverordnung zurückgegriffen werden. Die Nutzerwechselgebühr sind keine periodischen, regelmäßig wiederkehrenden Kosten. Die Parteien können die Erstattung von Nutzerwechselgebühren aber ausdrücklich vereinbaren. Wir haben unseren Mustermietvertrag entsprechend ergänzt.
Unter der Nutzerwechselgebühr sind hier die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu verstehen.
BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07
Wirtschaftlichkeitsgebot: Heizkosten
Eine Mietwohnung war bereits bei Abschluß des Mietvertrages über Wärmecontracting mit Wärme für Heizung und Warmwasser versorgt. Der Mieter hielt der Heizkostenabrechnung entgegen, daß eine Versorgung mit Fernwärme oder Zentralheizung preiswerter wäre. Das geht nicht, entschied der Bundesgerichtshof. Einen Vergleich mit anderen Versorgungsarten habe der Vermieter bei der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes nicht anzustellen. Sinngemäß läßt sich dieses Urteil sicher auch auf andere Fallgestaltungen anwenden, z.B. auf die Frage, ob ein gewerblicher oder angestellter Hausmeister beschäftigt ist.
BGH, Urteil v. 13.06.2007, VIII ZR 78/06
Kann jeder die Abrechnung erstellen?
Hätten Sie es gewußt? Dem Bundesgerichtshof wurde die stark umstrittene Frage vorgelegt, ob die Erstellung einer Jahresabrechnung durch den Vermieter im Rahmen der Zwangsvollstreckung als sogenannte vertretbare Handlung, die auch durch jeden anderen vorgenommen werden kann, oder als unvertretbare Handlung, die eben nur gerade der Vermieter vornehmen kann, zu behandeln ist. Der BGH entschied sich für die Einstufung als nicht vertretbare Handlung im Sinne des § 888 ZPO. Er begründete seine Auffassung damit, daß die Rechnungslegung über die bloße Erstellung einer Abrechnung Insiderwissen voraussetze, daß in der Regel nur der Vermieter habe.
BGH, Beschluß v. 11.05.2006, I ZB 94/05 in MietRB 2006, 261
Fälligkeit der Abrechnung
Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters wird mit Zugang der Abrechnung fällig und nicht erst nach Ablauf einer angemessenen Überprüfungsfrist für den Mieter, § 271 Absatz 1 BGB.
LG Berlin, Hinweisbeschluß v. 26.04.2007, 67 S 82/07
Jahrelanges Nichtabrechnen führt nicht zu Vertragsänderung
Hier hatte ein Vermieter von Mietbeginn an, über 20 Jahre nicht die Betriebskostenvorauszahlungen abgerechnet. Als er nun doch für das aktuelle Jahr eine Abrechnung erstellte, hielt der Mieter dem entgegen, daß durch die jahrelange Praxis eine stillschweigende Vertragsänderung eingetreten ist, der Vermieter also nicht mehr abrechnen dürfe. Doch, entschied der Bundesgerichtshof.
BGH, Urteil v. 13.02.2008, VIII ZR 14/06 in NZM 2008, 276 = MietRB 2008, 161
Jahrhundertentscheidung: Abflußprinzip auch im Mietrecht
Bisher gab es bei Jahresabrechnung immer eine Zweigleisigkeit zwischen dem wohnungseigentumsrechtlichen Abflußprinzip und dem mietrechtlichen Leistungsprinzip. Während das Abflußprinzip auf den Zu- und Abfluß, also auf die Zahlung von z.B. Handwerkerrechnungen abstellt, ist beim Leistungsprinzip das Leistungsdatum entscheidend, also wann die Handwerkerleistung erbracht wurde. Hatten Vermieter von Eigentumswohnungen das nicht in ihrem Mietvertrag entsprechend berücksichtigt, konnte das zu Problemen führen, wenn ein Mieter sich darauf berief, daß bestimmte Kostenpositionen nicht in das der Abrechnung zugrundeliegende Wirtschaftsjahr gehörten.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, daß auch eine Abrechnung nach dem Abflußprinzip zulässig ist. Aus § 556 ff. BGB ergibt sich nicht, daß der Vermieter eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Kosten vornehmen müsse. Natürlich muß der Vermieter aufpassen, daß er vertraglich nichts anderes vereinbart hat. Das Gericht führte auch an, daß eine solche Abrechnung wesentlich praktikabler ist, da z.B. Turnusrechnungen nicht auseinanderdividiert werden müssten.
Die Entscheidung erging für ein Mietverhältnis, in dem in dem betreffenden Wirtschaftsjahr kein Mieterwechsel stattgefunden hatte. Wie dies zu entscheiden sei, ließ das Gericht offen.
BGH, Urteil v 20.02.2008, VIII ZR 49/07 in NZM 2008, 277
Bestätigt wurde diese Entscheidung durch ein weiteres Urteil des BGH vom gleichen Tag.
BGH, Urteil v.20.02.2008, VIII ZR 27/07 in NZM 2008, 403 = MietRB 2008, 199
Abrechnungszugang bei Untervermietung
Hat der Vermieter Kenntnis von der Untervermietung der Wohnung, weiß er natürlich, daß sein einziger Ansprechpartner, der Hauptmieter, nicht in dieser Wohnung wohnt. Er kann daher eine Betriebskostenabrechnung nicht wirksam durch Einwurf in den Briefkasten der Wohnung zustellen.
LG München I, Urteil v. 28.06.2007, 31 S 14583/06 in NZM 2008, 166
Keine Ausschlußfrist für Abrechnungen bei Gewerbemiete
Die in § 556 Absatz 3 BGB geregelte Jahresfrist, binnen der der Vermieter die Abrechnung zu erteilen hat, gilt nicht für Gewerberäume. Eigentlich ergibt sich das schon aus dem Gesetz, wurde nun aber höchstrichterlich noch einmal klargestellt.
OLG Düsseldorf, Beschluß v. 29.10.2007, 24 U 94/07
Wirtschaftlichkeitsgebot nur bei Neuabschlüssen
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht, also wenn der Vermieter zum Beispiel mit einem Wärmelieferanten einen unwirtschaftlichen Vertrag abschließt, kommt aber nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.
BGH, Urteil v. 28.11.2007, VIII ZR 243/06 in NZM 2008, 78 = MietRB 2008, 99
Erläuterung von Hausmeisterkosten
Oft wird der Fehler gemacht, daß in Hausmeisterverträgen der Hausmeister auch zu Reparaturen verpflichtet wird. Reparaturen muß der Mieter aber grundsätzlich nicht ersetzen. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts nun einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters, daß diese Pauschale falsch ist. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. In den Betriebskostenabrechnungen waren von den gesamten Kosten für den Hauswart lediglich pauschal 10 % als nicht umlagefähig abgesetzt. Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen durften sich die Mieter mit bloßem Bestreiten begnügen, ohne hierzu näher ins Details zu gehen oder Einsicht in Abrechnungsbelege oder Stundenzettel zu nehmen.
BGH, Urteil v.20.02.2008, VIII ZR 27/07 in NZM 2008, 403
Keine Verbrauchsabrechnung bei teilweise fehlenden Wasserzählern
Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556 a Absatz 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.
BGH, Urteil v. 12.03.2008, VIII ZR 188/07 in NZM 2008, 444 = MietRB 2008, 195
Selbst auffällige Schwankungen sind in Abrechnung nicht zu erläutern
Die Rechtsprechung trennt zwischen der formellen und der materiellen Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung. Voraussetzung für eine formell ordnungsmäßige Abrechnung des Vermieters, die bekanntlich dem Mieter binnen Jahresfrist zugehen muß, ist, daß sie in Übereinstimmung mit § 259 BGB mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen enthält. Erst mit Zugang einer diese formellen Voraussetzungen erfüllenden Abrechnung wird diese überhaupt fällig. Zwar muß der Vermieter Verteilerschlüssel, die aus sich heraus nicht verständlich sind, erläutern. Auch muß er eventuell nicht umlagefähige Kosten nachvollziehbar herausrechnen. Die Anforderungen wären aber überspannt, wenn er auch noch mit Versand der Abrechnung Schwankungen der Verbrauchswerte erläutern müsste. Auch wenn diese eklatant abweichen, kann der Mieter diese Werte von selbst überprüfen.
BGH, Urteil v. 28.05.2008, VIII ZR 261/07 in NZM 2008, 567
Betriebskostenabrechnung bei Flächenabweichungen
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist in der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen. Das allerdings nur dann, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.
BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06 in MietRB 2008, 33
Bei verspäteter Abrechnung verfällt nur die Abrechnungsspitze
Erteilt der Vermieter die Abrechnung erst nach der Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB, kann er vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Der Bundesgerichtshof hatte nun aber einen Fall vorliegen, in dem der Mieter schon das ganze Jahr keine Vorauszahlungen geleistet hatte. Sollte der Vermieter nun auch mit diesem Betrag ausfallen? Nein, entschied das Gericht. Ein einfaches Beispiel: Geschuldete Vorauszahlungen seien monatlich 100,- €, insgesamt also 1.200,- €. Gezahlt hat der Mieter keine einzige. An Nebenkosten sind tatsächlich sagen wir 1285,- € angefallen. Nach der Entscheidung des BGH kann der Vermieter also trotz der verspäteten Abrechnung noch die 1.200,- € vom Mieter verlangen, lediglich an der Nachzahlung der 85,- € bleibt er hängen. Aber Vorsicht, nach einer anderen BGH-Entscheidung (BGH v. 29.03.2006, VIII ZR 191/05 in NZM 2006, 533) kann der Mieter nach § 273 I BGB die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten, wenn die Abrechnung nicht erteilt wird.
BGH, Urteil v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06 in MietRB 2008, 35
Die Mietminderung wird nach der Bruttokaltmiete berechnet
Grundlage für die Berechnung der Mietminderung ist regelmäßig die Bruttokaltmiete (Grundmiete zuzüglich der vereinbarten
Betriebskostenvorschüsse). Die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind dann aber nicht zu kürzen, gekürzt wird lediglich die Grundmiete.
LG Berlin, Urteil v. 07.12.2001, Az.: 63 S 136/01 in IWR 2002, S. 72
Keine Mietminderung durch säumige Gewerbemieter
Im Gewerberaummietvertrag ist eine Formularklausel, nach der der Mieter – nach Ankündigung - nur mindern darf, wenn er selbst seine
Miete bezahlt hat, auch dann wirksam, wenn sie mit einem Aufrechnungsverbot (Aufrechung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen) verbunden wird.
Quelle: KG, Urteil v. 12.03.2001, Az.: 12 U 8765/99 in NZM 2002, 387
Mietminderung bei Flächenabweichung um mehr als 10 %
Ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel liegt nach herrschender Rechtsmeinung bei einer Flächenabweichung von ca. 10 % vor. Die Höhe
der Mietminderung richtet sich nach dem Prozentsatz der jeweiligen Flächenabweichung, auch wenn nicht extra eine Quadratmetermiete vereinbart wurde. Die 10 % sind dann allerdings nicht in Abzug zu bringen. Beispiel: Bei einer
Flächenabweichung um 14 % kann man auch um 14 % mindern, bei einer Flächenabweichung um 9 % gar nicht.
OLG Karlsruhe, Urteil v. 28.12.2001, Az.: 17 U 176/00 in NZM 2002, 218
Verlust des Mietminderungsrechts
Im Gefolge der ständigen Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofs bestätigte das OLG Naumburg, daß auch nach Inkrafttreten der
Mietrechtsreform der Mieter sein Minderungsrecht verliert, wenn er trotz Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos in voller Höhe mindestens 6 Monate weiterbezahlt.
OLG Naumburg, Urteil v. 27.11.2001, Az.: 9 U 186/01 in NZM 2002, 251
Keine Mietminderung bei bekanntem Baulärm
Kann der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages erkennen, daß in der weiteren Umgebung des Mietobjektes mit Bautätigkeiten zu rechnen ist, so kann er die Miete nicht wegen Baulärms mindern.
Außerdem stellte das Kammergericht fest, daß subjektive Protokollaufzeichnungen des Mieters über Baulärm, der von einem gegenüberliegenden Gebäude ausgeht, keine Mietminderung rechtfertigen.
In dem entschiedenen Fall wurde die Fassade auf dem Nachbargrundstück erneuert. Außerdem traten Lärm- und Staubbelästigungen durch eine Entkernung des gegenüberliegenden Gebäudes auf. Das Kammergericht entschied, daß bei älterer Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen gerechnet werden muß, es sei denn, es handelt sich um ein Neubaugebiet. Die Baumaßnahmen sind dann sozusagen ortsüblich. In der Entscheidung sagte es dann auch, daß der Mieter jederzeit mit einer Fassadensanierung rechnen musste, da diese nun mal in regelmäßigen Abständen fällig sind. Anders hingegen bei der Entkernung des Nachbarhauses. Damit müsse der Mieter nicht rechnen, könne also grundsätzlich die Miete mindern. Vorliegend scheiterte das aber an einem ungenügenden Nachweis der Lärmbelästigung.
Unerheblich ist, ob das Risiko von Baumaßnahmen bei der Miete einkalkuliert wurde. Auch Baulücken oder auffallend sanierungsbedürftige
Gebäude in der Nachbarschaft rechtfertigen keine andere Beurteilung. Zur Sicherheit empfiehlt sich für den Vermieter jedoch ein ausdrücklicher Hinweis im Mietvertrag, falls Baumaßnahmen bevorstehen.
KG, Urteil v. 03.06.2002, 8 U 74/01
Recht auf Mietminderung erlischt nicht bei vorbehaltloser Zahlung
Mit Urteil vom 16.07.2003 hat der Bundesgerichtshof die Mieterrechte enorm gestärkt. Bisher hat der Mieter bei nach Mietvertragsschluß aufgetretenen oder bekannt gewordenen Mängeln das Recht auf Mietminderung auch für die Zukunft verloren, wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum (oft schon nur sechs Monate) ungekürzt und vorbehaltslos weitergezahlt hat. Dies ist nun nicht mehr der Fall. Der Mieter kann aber weiterhin auf sein Minderungsrecht (stillschweigend) verzichten oder es verwirken. Für die Verwirkung ist außer einem Zeitmoment aber auch noch ein Umstandsmoment maßgeblich, das heißt, es müssen besondere Umstände hinzutreten, aufgrund derer der Vermieter darauf vertrauen darf, daß die Minderung nicht mehr geltend gemacht wird.
Für die Vergangenheit unter Vorbehalt gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern, da der Vermieter insofern ungerechtfertigt bereichert
ist. Dies ergibt sich daraus, daß die Mietminderung kein Anspruch ist, der erst geltend gemacht werden muß, sondern automatisch bei Vorliegen eines Mangels eintritt. Hat er hingegen vorbehaltlos gezahlt, hat er nach § 814 BGB
kein Recht auf rückwirkende Minderung.
BGH, Urteil vom 16.07.2003, Az.: VIII ZR 274/02
Selbst schuld, wer zu teuer mietet
Für eine Mietpreisüberhöhung ist unabdingbar darzulegen, wie und wie lange sich der Mieter einen Überblick über das vorhandene
Wohnungsangebot verschafft hat, welche Art von Wohnung er in welchem Bereich gesucht hat, warum er aus der bisherigen Wohnung ausgezogen ist, welche Zeit er für die Wohnungssuche zur Verfügung hatte, welche konkreten Versuche
er unternommen hat, welche Vorstellungen er über Lage und Ausstattung hat, welche und wie viele Angebote ihm vorlagen und wie letztlich die Vertragsverhandlungen gelaufen sind. Der vom Mieter gerne behauptete Wucher dürfte
damit schwerlich nachzuweisen sein.
LG Köln, Urteil v. 19.09.2002, Az.: 1 S 71/02 in NZM 2003, 393
Keine Mietminderung bei Mobilfunkantennen
Wieder eines der zahlreichen Urteile zu Mobilfunkantennen: Die Errichtung einer Mobilfunkantenne auf dem Dach des Hinterhauses begründet für
den Mieter einer Wohnung im Vorderhaus keine Mietminderung, wenn bei dem Betrieb der Mobilfunkantenne die Richtwerte der 26. BImschVO eingehalten werden.
LG Berlin, Urteil v. 29.10.2002, Az.: 63 S 24/02 in NZM 2003, 60
Flächenabweichung als Grund für eine Mietminderung?
Gleich vier Urteile beschäftigten sich mit der Frage, ob es einen Sachmangel der Wohnung darstellt, wenn die tatsächliche und die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße voneinander abweichen.
Das OLG Frankfurt bejahte einen Sachmangel, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte um mehr als 25 % unterschreitet, das LG Braunschweig verlangte mindestens 20 %, das Landgericht Köln bejahte eine Minderung bei 18 % und das Landgericht Berlin verneinte einen Mangel bei einer Abweichung von 7 % bei einem Mietvertrag, der eine „ca.“- Angabe enthielt.
Die herrschende Rechtsprechung zieht die Grenze bei 10 %. Aufgrund der vielen abweichenden Entscheidungen hat das Landgericht Köln die
Revision zum BGH zugelassen, so daß auch hier vermutlich bald eine einheitliche Linie herrschen wird.
OLG Frankfurt, Beschluß v. 03.12.2002, Az.: 20 RE-Miet 2/01 in NZM 2003, 431; LG Berlin, Urteil v. 01.11.2002, Az.: 64 S
443/01 in NZM 2003, 278; LG Braunschweig, Beschluß v. 11.10.2002, Az.: 6 T 778/02 in NZM 2003, 280; LG Köln, Urteil v. 29.01.2003, Az.: 10 S 237/02 in NZM 2003, 278
Mietminderung bei konkreter Besorgnis einer Asbestfreisetzung
Die Mieträume sind mangelhaft, wenn die konkrete Besorgnis begründet ist, daß von ihnen Asbestfasern in nicht unerheblichem Umfang
freigesetzt werden. Grundsätzlich erkennt die Rechtsprechung einen Mangel der Mietsache bei einer Belastung mit Schadstoffen nur an, wenn in Richtlinien oder Verordnungen festgelegte Grenzwerte überschritten werden. Gibt
es nun aber Schadstoffe, für die keine Grenzwerte existieren, wird ein Mangel bejaht, wenn die begründete Befürchtung einer Gefahr besteht. Gerade bei Schadstoffen wie Asbest, deren Existenz einem langjährigen Mieter zwar schon
lange bekannt gewesen sein mag, kann durch die veränderte Einschätzung in der öffentlichen Meinung ein Minderungsgrund entstehen.
OLG Hamm, Urteil v. 13.02.2002, Az.: 30 U 20/01 in NZM 2003, 395
Keine Mietminderung bei Verschlechterung der Infrastruktur
Allein eine gewisse Beschwerlichkeit des Erreichens eines Geschäftslokals bzw. einer Veränderung der Anbindung an das öffentliche Personen-Nahverkehrs-Konzept berechtigt den Mieter noch nicht zur fristlosen Kündigung. Die Anwohner müssen akzeptieren, daß durch Arbeiten im öffentlichen Straßenbereich die Straße erneuert wird. Schließlich ziehen sie daraus auch einen Nutzen. Außerdem muß man gerade bei längerfristigen Mietverträgen und im Innenstadtbereich damit rechnen, daß die angrenzende Straße ab und zu umgebaut wird. Das Gericht verneint deshalb einen beachtlichen Umweltfehler, der zu einer Mietminderung führen könnte.
Es gibt jedoch andere Entscheidungen, bei denen die Beeinträchtigung ein derartiges Ausmaß angenommen hatte, daß eine Mietminderung
zugesprochen wurde (OLG Dresden NZM 1999, 317; OLG Köln NJW 1972, 1842). Entscheidend ist für die Gerichte jedoch immer Art, Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung im Einzelfall.
LG Düsseldorf, Urteil v. 10.06.2003, Az.: 24 S 49/03 in NZM 2003, 899
Madonnen berechtigen nicht zur Mietminderung
Ein Urteil von der eher heiteren Seite, sieht man einmal von den daran Beteiligten ab: In Münster wurde im Treppenhaus eine Madonnenstatue aufgestellt. Eine evangelische Mieterin sah sich dadurch derart gestört, daß sie Mietminderung geltend machte. Zu Unrecht, entschied das Amtsgericht. Subjektive Überempfindlichkeiten sind bei der Bewertung von Minderungsrechten nicht zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist auch nach evangelischem Glauben Jesus durch Maria geboren worden, so daß die Aufstellung der Madonna im Treppenhaus kein Umstand sein kann, der zu einem besonderen Schock führt, so der Münsteraner Richter.
AG Münster, Urteil v. 22.07.2003, Az.: 3 C 2122/03 in NZM 2004, 299
Kein Verzug bei vermeintlich rechtmäßiger Minderung
Der Mieter ist mangels Verschuldens solange mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug, wie er davon ausgehen darf, daß die Miete gemindert ist bzw. daß ihm ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Dies ist nicht mehr der Fall, sobald ihm das Gericht seine entgegenstehende Rechtsansicht mitgeteilt hat.
LG Frankfurt a. Main, Urteil v. 14.11.2003, Az.: 2-11 S 326/02 in NZM 2004, 297
Leuchtreklame berechtigt in Großstadt nicht zur Mietminderung
Der durch Leuchtreklamen verursachte Lichteinfall in eine Wohnung stellt in einer Großstadt keinen Beschaffenheitsmangel dar. Man mag sich nun trefflich streiten, wann eine Großstadt vorliegt. Meines Erachtens ist vielmehr auf die unmittelbare Umgebung abzustellen.
LG Berlin, Urteil v. 19.12.2003, Az.: 64 S 33353/03 in NZM 2004, 548
Keine Mietminderung bei Kinderlärm
Kleinkindgeschrei, das kurzfristig mit dem Verlassen der Mietwohnung im Treppenhaus einhergeht, ist auch am frühen Morgen üblich und gibt dem Mitmieter kein Recht zur Mietminderung. Dieses Urteil reiht sich ein in eine Vielzahl von Entscheidungen, die Kinderlärm als Ausdruck der Selbstentfaltung sehen und von den Mitbewohnern deswegen Toleranz verlangen.
LG München I, Urteil v. 24.02.2005, Az.: 31 S 20 796/04
Keine Mietminderung bei absehbaren Bauarbeiten
Ist das Risiko der Aufnahme von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück bei Vertragsschluß für den Mieter erkennbar, kommt eine Minderung wegen der späteren Beeinträchtigungen nicht in Betracht. In dem entschieden Fall war das Nachbargrundstück eine Baulücke in einer ansonsten geschlossenen Bauweise. Es war deshalb zu vermuten, daß diese irgendwann bebaut wird.
LG Berlin, Urteil v. 15.08.2003, Az.: 29 O 493/02 in WE 2005, 16
Keine Mietminderung bei ortsüblichem Baulärm
Grundsätzlich kann der Mieter die Miete auch mindern, wenn Lärm aus der Nachbarschaft ihn beeinträchtigt. Da das subjektive Empfinden mancher Mieter in dieser Hinsicht leicht übersteigert ist, stellt die Rechtsprechung gewisse Anforderungen, wie das Vorliegen eines Lärmprotokolls. Dennoch sehen viele Vermieter – meines Erachtens gut nachvollziehbar – nicht ein, wieso die Miete gemindert wird, obwohl sie doch gar nichts für den Bau können. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat nun entschieden, wenn große Bauprojekte in der weiteren Umgebung seit vielen Jahren ortsüblich sind, können Beeinträchtigungen durch diesen Baulärm nicht zu einer Minderung der Miete führen.
AG Frankfurt a.M., Urteil v. 23.09.2004 33 C 1747/04-26
Mietminderung - Temperaturanforderungen in Mieträumen -
Der Mieter kann nicht verlangen, daß in seinem Wohnzimmer 22°C herrschen; es genügt, wenn sich das Wohnzimmer tagsüber, d.h. zwischen 6 und 23 Uhr auf 20°C und nachts auf 18°C heizen läßt. Der Mieter muß zum Nachweis der behaupteten unzureichenden Heizung im übrigen über einen längeren Zeitraum Temperaturmessungen mit einem geeichten (!) Thermometer vornehmen. Außerdem muß der Mieter nachweisen, daß diese Temperaturen bei voller Öffnung der Heizkörperventile nicht erzielt werden konnten. Das Amtsgericht versagte dem Mieter deshalb eine Mietminderung.
AG Fürstenwalde, Urteil v. 23.06.2005, 12 C 481/04 in Immobilienwirtschaft 2005, 69
Mietminderung aus der Bruttomiete auch bei Wohnraum
Als Nachtrag zu unserem letzten Beiratsseminar: Wie schon zum Gewerbemietrecht (BGH v. 06.04.2005, XII ZR 225/03) hat der BGH nun auch für die Wohnraummiete entschieden, daß Grundlage für die Mietminderung die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten ist. Unsere damalige Prognose hat sich damit bestätigt. Die praktische Umsetzung dieser Entscheidung wirft jedoch Fragen auf. Bisher gingen die Meinungen dahin, daß der Mieter dann bei der Betriebskostenabrechnung so zu behandeln war, als hätte er die ungeminderten Vorauszahlungen geleistet. Ein Abzug erfolgte somit von der Grundmiete. Der BGH will nun jedoch eine Aufsplittung der Minderungsquote auf die Grundmiete und die Vorauszahlungen. Zahlt also der Mieter 400,- € Grundmiete und 100,- € Vorauszahlungen, ergibt sich bei einer Minderung von 50 % ein Betrag von 250,- €, der früher von den 400,- € in Abzug gebracht worden wäre. Nun sollen aber 200,- € (50 %) von der Grundmiete und 50,- € (50 %) von den Vorauszahlungen in Abzug gebracht werden. Reichen am Ende des Wirtschaftsjahres die vom Mieter geleisteten, gekürzten Vorauszahlungen nicht, um die tatsächlich angefallenen Nebenkosten zu decken, hat dieser eine Nachzahlung. Zahlt der Mieter hingegen statt Vorauszahlungen eine Pauschale, gibt es natürlich keine Jahresabrechnung, das heißt der Mieter kommt voll in den Genuß der Kürzung. Offenbar hat der Bundesgerichtshof sich dazu keine weiteren Gedanken gemacht. In der Fachliteratur wird deswegen auch empfohlen, die Minderung (aus der Bruttomiete) weiterhin nur von der Grundmiete in Abzug zu bringen. So hat auch schon das LG Berlin (Urteil v. 07.12.2001, Az.: 63 S 136/01 in IWR 2002, S. 72) entschieden (wir berichteten).
BGH; Urteil v. 20.07.2005, VIII ZR 347/04 in MietRB 2005, 281
Keine Mietminderung bei abweichender Wohnfläche
Nachdem in der jüngeren Vergangenheit zahlreiche Urteil zu der Frage ergangen sind, daß bei einer Flächenabweichung um 10 % gegenüber dem Mietvertrag dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht, erging nun ein vermieterfreundliches Urteil: Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache liegt nicht vor, wenn die Parteien eine Wohnungsgröße vereinbaren, die der tatsächlichen Wohnfläche nicht entspricht. Vorliegend wies die Wohnung eine Fläche von 110,58 qm sowie eine Dachterrasse mit 64,81 qm auf. Im Mietvertrag fand sich folgende Regelung: „Die Wohnfläche beträgt ca. 149 qm. Wie besehen.“ Zudem hatte der Mieter im Vorfeld ein Exposé und einen maßstabsgetreuen Grundriß erhalten. Im Zuge des allgemeinen Hin und Her, wie denn nun eine Terrassenfläche anzurechnen ist, machte der Mieter dann nach ein paar Jahren geltend, daß die Terrasse nur mit einem Viertel angerechnet werden könnte, wonach sich eine Wohnfläche von insgesamt nur 126,78 qm ergäbe. Er verlangte die Miete für die Vergangenheit zurück und rechnete diese mit seinen laufenden Mietzahlungspflichten auf. Die Vermieter reagierten prompt und kündigten wegen des dadurch entstandenen Zahlungsverzugs fristlos. Zu Recht, entschied der Bundesgerichtshof. Anhand des Planes war dem Mieter erkennbar, daß die drei Haupträume lediglich 85 qm hatten. Es war somit klar, daß die Terrasse in einem – wenn auch nicht klar bestimmten – gewissen Umfang zur Wohnfläche mit gerechnet werden sollte. Es sei somit völlig egal, wie irgendwelche Bewertungsvorschriften, sei es die DIN, die II: BV oder die Wohnflächenverordnung die Terrasse üblicherweise anrechnen.
BGH, Beschl. V. 22.02.2006, VIII ZR 219/04 in MietRB 2006, 210
Wenn schon mindern, dann richtig: Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete
Der Bundesgerichtshof hat nun den seit Jahren existierenden Streit der Untergerichte, was die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist, beendet. Bisher wurde so ziemlich alles vertreten. Von der Nettomiete (Grundmiete ohne Nebenkosten) über die Bruttokaltmiete (Grundmiete plus Nebenkosten aber ohne die Heizkosten) bis hin zur Bruttowarmmiete (Grundmiete und alle Nebenkosten). Entschieden hat sich der Bundesgerichtshof aus Gründen der Gesetzessystematik sowie nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung für die Bruttowarmmiete. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. Jede andere Ansicht würde zu Wertungswidersprüchen führen. Die Entscheidung des Landgericht Berlin aus dem Jahre 2001, über die wir Ihnen damals berichteten, ist damit hinfällig. In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es zwar um Geschäftsräume, der Urteilsbegründung läßt sich jedoch nicht entnehmen, daß das nicht auch für Wohnraum gelten soll.
BGH, Urteil v. 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03, NZM 2005, 699
Heizungsgeräusche berechtigen nicht zur Mietminderung
Heizungsgeräusche berechtigen nur bei besonderer Intensität und nur während der Betriebszeit der Heizung zur Mietminderung. Die üblichen Fließ- und Störgeräusche einer Heizung, welche auch außerhalb des Heizungsbetriebs auftreten, stellen keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache dar uns berechtigen daher nicht zur Mietminderung. Eine geräuschfreie Heizung gibt es nach Ansicht des Landgerichts nicht. Entscheidend ist die Intensität der Heizungsgeräusche. Es müssen mindestens objektivierbare Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß der Mieter die Geräusche nicht nur subjektiv als zu laut empfindet, sondern daß sie tatsächlich über das hinzunehmende Maß hinausgehen.
LG Berlin, Urteil v. 27.10.2006, 63 S 186/06 in IWR 2007, 71
Baulärm: Keine Mietminderung bei Vorhersehbarkeit
Kann der Mieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses erkennen, daß auf dem angrenzenden Grundstück Bauarbeiten zu erwarten sind, kann er später wegen des dann eintretenden Baulärms keine Mietminderung geltend machen. Hier verneinte das Gericht die Mietminderung, obwohl hier auch samstags gearbeitet wurde und die Wohnung geradezu ausgeleuchtet wurde.
LG Berlin, Urteil v. 28.08.2006, 62 S 73/06 in IWR 2007, 73
Keine Mietminderung bei Baulärm durch Großbaustelle
Ein Mieter kann die Miete ausschließlich für den Zeitraum mindern, in welchem die Nutzung der Mietsache auf Grund einer erheblichen Beeinträchtigung z.B. durch Lärmimmissionen eingeschränkt ist. Den Zeitraum und die Intensität derartiger Beeinträchtigungen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen. Eine 50 bis 100 m entfernt liegende Großbaustelle rechtfertigt nach Ansicht des Oberlandesgerichts München keine über 10 % hinausgehende Mietminderung.
OLG München, Urteil v. 25.10.2006, 3 U 3422/06 in AIZ 2007, 67
Keine Mietminderung bei Schimmel an Möbeln
Stellt ein vom Mieter beauftragtes Speziallabor für angewandte Mikrobiologie Schimmelpilze an Einbaumöbeln des Mieters fest, rechtfertigt dies allein keine Mietminderung.
KG, Beschluß v. 25.09.2006, 12 U 118/05 in MietRB 2007, 89
Keine Mietminderung bei üblichen Altbau-Mängeln
Der Mieter einer Altbauwohnung muß damit rechnen, daß diese nicht auf dem neuesten Stand ist. Er hat daher gewisse altbautypische Unzulänglichkeiten, wie nicht dicht schließende Fenster und Türen und die damit verbundene Zugluft hinzunehmen.
LG Karlsruhe, Urteil v. 23.09.2005, 9 S 157/05 in MietRB 2007, 114
Mieterhöhung bei Brutto-Kaltmiete
In einem Mieterhöhungsverlangen müssen Vertragsmiete und Vergleichsmiete die gleiche Mietstruktur aufweisen. Soll eine Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Netto-Kaltmieten enthält, erhöht werden, ist zur Herstellung einer Vergleichbarkeit entweder die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in eine Nettomiete oder aber die im Mietspiegel enthaltene Netto-Kaltmiete in eine Bruttomiete umzurechnen.
KG, Urteil v. 20.01.2005, 8 U 127/04 in IWR 2005, 66
Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete
Bei einer Teilinklusivmiete, wenn also ein Teil der Nebenkosten in dem Grundbetrag der Miete mit enthalten ist, ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nur zulässig, soweit Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung neu eingeführt werden.
BGH, Urteil v. 21.01.2004, VIII ZR 99/03 in MietRB 2004, 313
Keine Mieterhöhung bei größerer Fläche
Ergibt eine Vermessung, daß die Wohnfläche größer ist, als im Mietvertrag vereinbart, darf der Vermieter deswegen trotzdem nicht die Miete
erhöhen. Anders, wenn im Mietvertrag eine Quadratmetermiete vereinbart ist.
Quelle: LG Berlin, Urteil v. 17.08.2001, Az.: 64 S 148/01 in NZM 2002, 733
Unwirksamkeit des Münchner Mietspiegels?
Eine Mieterhöhung wird in Städten, in denen ein qualifizierter Mietspiegel besteht, tunlichst mit diesem begründet, um wirksam zu sein. Nach § 558 a Absatz 3 BGB hat der Vermieter für den Fall, daß der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die konkrete Wohnung enthält, diese Angaben dem Mieter im Mieterhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel, wie z.B. drei Vergleichswohnungen, stützt. Sicher haben Sie nun aber in der Presse von einem Urteil des Landgericht München I gehört, demzufolge angeblich der Münchner Mietspiegel ungültig sei.
Dieses Urteil wird aber oft falsch zitiert. Zum einen ging es dort um den Mietspiegel 1999. Dieser konnte noch gar kein qualifizierter
Mietspiegel nach der neuen Gesetzeslage sein, da die Mietrechtsreform erst im September 2001 in Kraft trat. Zum anderen betonte das Gericht dort zwar, daß der Mietspiegel 1999 zwar in einem Prozeß nicht als Beweismittel
herhalten könne, in einem außergerichtlichen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters aber trotzdem genügt hätte. Außerdem wollten die Richter ihr Urteil ausdrücklich nur auf den Mietspiegel 1999 beziehen und keine Stellungnahme
zum inzwischen ergangenen Mietspiegel 2001 abgeben.
LG München I, Urteil v. 25.09.2002, Az.: 14 S 16601/01, NZM 2002, 904
In einem anderen Prozeß ging es um den Mietspiegel 2001 für München. Dort entschied das Gericht, daß der Mietspiegel 2001 berechtigt zum
qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB erklärt worden ist. Dies ergebe sich aus den dokumentierten wissenschaftlichen Grundlagen seiner Erstellung.
LG München I, Urteil v. 12.06.2002, Az.: 14 S 21762/01, in NZM 2002, 781
Inzwischen gilt im übrigen für München schon der Mietspiegel 2003. Dieser enthält einige Änderungen gegenüber dem Mietspiegel 2001, so daß sich eine Überprüfung der aktuellen Miethöhe, gegebenenfalls durch den Fachmann, lohnt. Gegen Einsendung eines adressierten und mit € 0,77 € frankierten DIN A 4-Briefumschlages, sendet Ihnen das Wohnungs- und Flüchtlingsamt die Broschüre kostenlos zu. Wenden Sie sich dazu an:
Wohnungs- und Flüchtlingsamt
Abt. Wohnraumerhalt / Mietberatung
Franziskanerstr. 8
81669 München
Tel. 089 / 233-40200
E-Mail: wohnungs-fluechtlingsamt.soz@muenchen.de
Umstellung des Preisindex für die Lebenshaltung auf Basis 2000
Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen nehmen oft Bezug auf unterschiedliche Preisindizes, wie z.B. den Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personenhaushalten von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen, den Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personenhaushalten von Angestellten und Arbeitern mit mittlerem Einkommen u.s.w., die in der Regel alle fünf Jahre angepaßt werden (sogenanntes Basisjahr).
Diese Preisindizes gibt es seit Ende Februar nicht mehr. Die eigenständigen Indizes für das frühere Bundesgebiet, die neuen Länder und Berlin-Ost entfallen ebenfalls. Es gibt nun nur noch den „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ (Basisjahr 2000).
In neuen Mietverträgen empfiehlt es sich deshalb, nur noch auf diesen Bezug zu nehmen.
Damit es bei Altverträgen keine Probleme mit der Umrechnung gibt, bietet das Statistische Bundesamt im Internet unter http://www.destatis.de Informationen und unter http://www.destatis.de/wsk/contractdata/start.do ein kostenloses Berechnungsprogramm.
Wortklauberei: Empfänger von Mieterhöhungen
Ein Mieterhöhungsverlangen muß gegenüber allen Mietern einer Wohnung abgegeben werden. Das Amtsgericht München sah zwar die Klausel im
Mietvertrag, nach der sich Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen bevollmächtigen. Davon zu trennen, so das Gericht, sei aber die Tatsache, daß die Mieterhöhung an alle Mieter gerichtet sein muß.
AG München, Urteil v. 21.03.2002, Az.: 453 C 35433/01 in NZM 2003, 394
Unzutreffende Wohnflächenangabe in Mieterhöhung
Ist in einer Mieterhöhungserklärung eine unzutreffende Wohnfläche angegeben, so führt dies jedenfalls dann nicht zur formellen Unwirksamkeit der Erklärung, wenn die Abweichung gering ist. Im Vorliegenden Fall waren es 85 qm statt 84,05 qm.
LG Mannheim, Urteil v. 08.01.2003, Az.: 4 S 73/02 in NZM 2003, 393
BGH: Nur Teilunwirksamkeit der Mieterhöhung bei Spannenüberschreitung
Liegt die in einem Mieterhöhungsverlangen geforderte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, ist das Erhöhungsverlangen nicht etwa komplett unbegründet, sondern nur insoweit, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. Anderer Ansicht waren bisher die Landgerichte Hamburg und Berlin.
BGH, Urteil v. 12.11.2003, Az.: VIII ZR 52/03 in NZM 2004, 1049
BGH wertet Mietspiegel im Prozeß auf
Während ein Mietspiegel nach § 558 a Absatz 2 Nr. 1 BGB zur Begründung einer Mieterhöhung ohne weiteres herangezogen werden kann, galt er im Prozeß nur eingeschränkt als Beweismittel: Letzte Klarheit konnte nur ein – oft unverhältnismäßig teures - Sachverständigengutachten schaffen. Der Bundesgerichtshof entschied nun: Ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen qualifizierten Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Mietspiegels außer Verhältnis steht, so darf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO, also nach freier Beweiswürdigung des Richters, geschätzt werden. Zu beachten ist allerdings, daß hier zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel (ob ein solcher vorliegt, entscheidet der Herausgeber durch Auswahl der zugrundeliegenden Untersuchungsmethoden) eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung stand. Diese ermöglichte dem Leser anhand verschiedener Merkmalsgruppen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld) mit jeweils wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen die Einordnung innerhalb der Spanne.
BGH, Urteil v. 20.04.2005, Az.: VIII ZR 110/04 in NZM 2005, 499
Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?
Endlich liegt eine – leider noch nicht rechtskräftige – Entscheidung zu der Frage vor, ob der Vermieter eine höhere Miete verlangen kann, wenn die Schönheitsreparaturklausel wegen eines starren Fristenplans unwirksam ist. Diese Auffassung wurde z.B. von RA Stürzer, dem Vorsitzenden des Münchner Haus- und Grundbesitzervereins propagiert. Das dahinter stehende Argument ist einleuchtend. Als der Vermieter seinerzeit den Mietvertrag abgeschlossen hat, wusste er noch nicht von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel und der kostenintensiven Folge, daß er selbst die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.
Das Amtsgericht Frankfurt ist der Auffassung, daß die Werte des (Frankfurter) Mietspiegels auf der Grundlage basieren, daß eine wirksame Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen begründet worden ist. Deshalb könne der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel kippt.
Wegen der Höhe verweist das Gericht auf § 28 Absatz 4 der II. Berechnungsverordnung. Anders als der Betriebskostenkatalog, der in der Anlage 3 zu § 27 der II. BV geregelt war, gilt dieser § 28 weiterhin. Dort heißt es: „ Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie mit höchstens 8,50 € je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden.“ Zwar gilt dieser Paragraph im preisfreien Wohnraum nicht direkt, kann aber als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.
Auch wenn es sich hierbei nur um ein amtsrichterliches Urteil aus Hessen handelt, das noch nicht einmal rechtskräftig ist, wollen wir Ihnen diese Information frühzeitig mitgeben und werden Sie über die Berufung, die derzeit beim Landgericht Frankfurt a.M., dort unter dem Az.: 2-11 S 315/05 geführt wird, beizeiten informieren.
AG Frankfurt a.M., Urteil v. 16.09.2005, 33 C 2479/05 (nicht rechtskräftig!) in NZM 2005, 862
Mieterhöhung bei Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel
Bei Unwirksamkeit der formularmietvertraglichen Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter ist der Vermieter berechtigt, dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsänderung anzubieten, deren Inhalt die wirksame Übernahem der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vom Zeitpunkt der zu treffenden Vereinbarung an ist. Unterbleibt die angebotene Vertragsänderung, kann der Vermieter im Zustimmungsverfahren zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebots gemäß § 241 Absatz 2 BGB einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen.
Hier hatte der Mietvertrag eine starre Schönheitsreparaturklausel aufgewiesen. Die Vermieter hatten den Mieter angeschrieben und gebeten, in einem Nachtrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren. Der Mieter zeigte sich uneinsichtig.
LG Düsseldorf, Urteil vom 18.05.2006, 21 S 288/05 in WE 2006, 255 = NZM 2006, 657
Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Nachdem der Bundesgerichtshof in einer regelrechten Lawine eine Schönheitsreparaturklausel nach der anderen für unwirksam erklärt hat, hat nun endlich ein Obergericht zu der Frage Stellung genommen, ob der Vermieter dann wenigstens einen Zuschlag zur Miete verlangen darf. Das Oberlandesgericht Karlsruhe bejahte das in einer wegweisenden, aber leider bei Veröffentlichung noch nicht rechtskräftigen Entscheidung. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde nämlich Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
Nach Ansicht des OLG Karlsruhe ist wegen des Wegfalls der Schönheitsreparaturklausel ein jährlicher Zuschlag von 8,50 €/qm Wohnfläche im Jahr entsprechend § 28 Absatz 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung angebracht. Nahezu in allen Mietverträgen werde die Pflicht zu Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt. Es sei eine Hauptpflicht des Mietvertrags, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter habe. Gehe daher ein örtlicher Mietspiegel grundsätzlich von einer Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus und enthält daher keinen Anteil für Schönheitsreparaturen, darf der Vermieter zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag hinzurechnen. Durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel solle nicht der Vermieter bestraft werden, sondern der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Verpflichtung zur Durchführung übermäßiger Schönheitsreparaturen geschützt werden.
Leider bejaht auch dieses Gericht nur eine künftige Erhöhung, nicht aber eine rückwirkende Geltendmachung.
OLG Karlsruhe, Urteil v. 18.04.2007, 7 U 186/06 in NZM 2007, 481 und MietRB 2007, 194
Begründungsanforderungen bei Modernisierungsmieterhöhung
Das Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist auch dann wirksam, wenn ihm Rechnungen oder Belege nicht beigefügt sind. Verlangt der Mieter aber Einsicht in die Unterlagen, hat der Vermieter diese zu gewähren. Eine Zusendung von Kopien kann der Mieter aber nicht verlangen, er hat lediglich ein Einsichtsrecht am Sitz des Vermieters
LG Berlin, Urteil v. 15.01.2007, 67 S 85/06 in Immobilienwirtschaft 12/2007, 73
Berechnung der Bruttomieterhöhung mit Netto-Mietspiegel
Auch wenn Mietspiegel eine tolle Hilfe bei der Berechnung einer Mieterhöhung bieten, versagen sie doch, wenn es nicht um die dort aufgeführten Nettomieten geht. Dann ist der Vermieter gefordert und muß umrechnen, um eine Vergleichbarkeit der Mieten zu gewährleisten. In Rechtsprechung und Literatur wurden verschiedene Möglichkeiten gehandelt, wie der Vermieter rechnen könnte. Die wohl herrschende Auffassung nahm einen Zuschlag in Höhe der aktuellen Betriebskosten auf die Nettomieten im Mietspiegel vor, bzw. zog den Betriebskostenanteil von der Bruttomiete nach Mietvertrag ab. Eine andere Ansicht stellte auf den auf Grund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteil ab. Dieser Ansicht zu folgen, würde allerdings nicht berücksichtigen, daß Kosten steigen, aber auch sinken können, zum Beispiel durch den Abschluß günstigerer Rahmenverträge. Dritte wiederum wollten zu der Nettomiete einen durchschnittlichen, pauschalen Betriebskostenanteil hinzurechnen, falls solche Werte irgendwo veröffentlicht werden. Diese Ansicht halte ich gerade angesichts des vor einiger Zeit veröffentlichten, meines Erachtens absolut unbrauchbaren “Betriebskostenspiegels” für gefährlich. Der Bundesgerichtshof schloß sich aber der herrschenden Ansicht an und entschied nun: Der Anspruch der Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen.
Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Erhöhung einer Bruttokaltmiete bedarf es also der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswertes genügt nicht.
BGH, Urteil v. 26.10.2005, VIII ZR 41/05 in NZM 2006, 101 = MietRB 2006, 260 und BGH, Urteil v. 12.07.2006, VIII ZR 215/05 in NZM 2006, 864
Mieterhöhung ohne Veränderung der ortsüblichen Miete
Ein Vermieter erhöhte die Miete. Der Mieter hielt dem entgegen, daß sich das Mietniveau seit Vertragsabschluß nicht verändert hatte. Weil der Vermieter bei Vertragsschluß eine Miete, die unter der ortsüblichen lag, vereinbart hatte, könnte er nun keine Anpassung an die ortsübliche Miete vornehmen. Anders der Bundesgerichtshof: Die Miete kann auch dann auf die ortsübliche Miete erhöht werden, wenn die Ausgangsmiete bei Vertragsabschluß unter der ortsüblichen Miete lag und diese sich seitdem nicht verändert hat.
BGH, Urteil v. 20.06.2007, VIII ZR 303/06 in MietRB 2007, 256
Modernisierungsmieterhöhung auch ohne Ankündigung der Modernisierung
Vermieter haben Ihrem Mieter Modernisierungsarbeiten nach § 554 III 1 BGB drei Monate vorher anzukündigen. Nach einer Modernisierung kann der Vermieter auch die Miete nach §§ 559 ff. BGB erhöhen. Kündigt der Vermieter die Modernisierung nun weniger als drei Monate vorher an, kann er dennoch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung geltend machen. Dies auch, wenn der Mieter der Modernisierung widersprochen hat.
BGH, Urteil v. 19.09.2007, VIII ZR 6/07 in NZM 2007, 882
Mieterhöhung bei Teilinklusivmiete
Von einer Teilinklusivmiete spricht man, wenn ein Teil der Nebenkosten durch die Grundmiete abgegolten ist. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete unter Zuhilfenahme eines Mietspiegels muß der Vermieter normalerweise den in der Teilinklusivmiete enthaltenden Betriebskostenanteil herausrechnen, um den Rest dann mit den Werten des Mietspiegels, die keine Betriebskosten enthalten, zu vergleichen. Der Bundesgerichtshof vereinfachte das nun. Danach braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.
BGH, Urteil v. 10.10.2007, VIII ZR 331/06 in NZM 2008, 124
Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses
Übergangsregelung bei Kündigungsfristen
Das Mietrechtsreformgesetz vom September 2001 hat die Kündigungsfristen für Wohnraummietverhältnisse extrem mieterfreundlich gestaltet. Für Mieter betragen sie nun immer drei Monate. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich hingegen nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums auf neun Monate.
Bisher blieb die Frage offen, was passiert, wenn in einem Altvertrag der alte Gesetzeswortlaut wiedergegeben wurde, also je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 3, 6, 9 oder 12 Monaten genannt war. Diese Frage beantworteten in jüngster Zeit einige untere Gerichte uneinheitlich.
So entschied das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg, daß die wörtliche Wiedergabe der gesetzlichen Kündigungsfristen im Mietvertrag
Vereinbarungscharakter habe und damit auch die alten Fristen bei Gesetzesänderungen unverändert Bestand haben.
AG Tempelhof Kreuzberg, Az.: 13 C 576/01 in BHZ 2002, S. 345
Ebenfalls vermieterfreundlich entschied das Amtsgericht Charlottenburg: Hier hatten Vermieter und Mieter den Gesetzestext zwar inhaltlich
übernommen, aber sprachlich umformuliert. Das Gericht sah darin eine Individualvereinbarung, an der die Gesetzesänderung nichts ändere.
AG Charlottenburg, Az.: 203 C 539/01 in Modernisierungsmagazin 2002, S. 42
Gegen die Vermieter entschied das Amtsgericht Hamburg, bestätigt durch das Landgericht Hamburg. Sie sprachen der bloßen Wiedergabe des
Gesetzestextes in einem Formularvertrag Vereinbarungscharakter ab und kamen so zu der Anwendung des neuen Mietrechts.
AG Hamburg, Urteil v. 18.02.2002, Az.: 815B C 22/01 in IWR 2002, S. 29; LG Hamburg, Urteil v. 19.07.2002,
Az.: 311 S 53/02, NZM 2002, VII
Gleich in vier Urteilen hat nun der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs am 18. Juni 2003 zu der heftig umstrittenen Frage der Fortgeltung von Kündigungsfristen in Altmietverträgen Stellung genommen.
Ist in einem Altmietvertrag die alte Regelung mit der Kündigungsfrist von 3, 6, 9 oder 12 Monaten für Mieter und Vermieter wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben, gilt diese nach dem Bundesgerichtshof auch noch heute. Der Mieter kann sich also nicht auf das gesetzlich neu geregelte Kündigungsrecht von maximal drei Monaten berufen!
Bitte beachten Sie allerdings: Wenn nur auf „die gesetzliche Regelung“ verwiesen ist, gilt schon die neue Rechtslage.
§ 573 c Absatz 4 BGB verbietet neuerdings zwar eine Abweichung von den neuen gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Übergangsregelung in Art.
229 § 3 Absatz 10 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) besagt jedoch, daß dieses Verbot keine Anwendung findet, wenn abweichende Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Genau über die
Auslegung, was nun „durch Vertrag vereinbart“ sei, stritten sich die Untergerichte. Der Bundesgerichtshof begründete seine Stellungnahme mit dem Wortlaut der Übergangsvorschrift, der Begründung des Gesetzesentwurfs als
auch dem Vertrauensschutz: Das neue Mietrecht habe zum Ziel, durch Verständlichkeit und Transparenz für Rechtsfrieden und Rechtssicherheit zu sorgen. Der Mieter werde auch nicht unzumutbar belastet, wenn er an den vertraglich
vereinbarten Kündigungsfristen festgehalten werden.
BGH, Urteile vom 18.06.2003, Az.: VIII ZR 240/02, VIII ZR 324/02, VIII ZR 339/02, VIII ZR 355/02
Farbauswahl bei Auszug
Der Mieter muß die Wohnung bei Auszug nicht weiß streichen, auch wenn das im Formularvertrag so festgelegt wurde. Die Auswahl der Farbe ist
Sache des Mieters, von extremen Gestaltungen abgesehen.
LG Lübeck, Urteil v. 21.11.2000, Az.: 14 S 221/00 in NZM 2002, 485
Fristlose Kündigung auf fristlose Kündigung
Was auf den ersten Blick widersinnig erscheint, hat nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf durchaus seine Berechtigung: Kündigt der Vermieter
oder der Mieter zwar fristlos, aber unberechtigt, stellt das eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung des Mietvertrags dar (sog. Positive Vertragsverletzung). Der andere Teil kann dann seinerseits – berechtigt –
fristlos kündigen und hat eventuell sogar noch Schadensersatzansprüche.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.02.2001, Az.: 10 U 202/99 in NZM 2002, 292
Kündigung Schuldunfähiger zulässig
Obwohl nach § 543 Absatz 1 BGB nach neuem Recht ein Mietverhältnis auch grundsätzlich unabhängig von einem Verschulden gekündigt werden
kann, hat doch eine Interessenabwägung stattzufinden, bei der das Verschulden als gewichtiges Abwägungskriterium heranzuziehen ist. Das Landgericht Berlin hat jetzt entschieden, daß einem Mieter aber auch dann gekündigt werden
kann, wenn er unzurechnungsfähig und damit schuldunfähig ist. Selbst wenn der Mieter versucht, einer Räumungsklage zu entgehen, indem er für den Fall der Räumung mit Selbstmord droht, hilft ihm das nicht.
LG Berlin, Urteil v. 11.06.2001, Az.: 62 S 570/00 in NZM 2002, 733
Kündigung wegen Eigenbedarf: Anspruch auf Ersatzwohnung?
Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, ist er verpflichtet, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll,
anzubieten. Tut er dies nicht, ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam. Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bestätigte damit in gleich zwei Urteilen die von den Untergerichten schon seit
längerem praktizierte Rechtsprechung. Einschränkend stellt er jedoch fest, daß diese Anbietpflicht nur dann besteht, wenn die andere Wohnung vor oder spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht.
Andernfalls würde man einen Mieter, der sich nach Ablauf der Kündigungsfrist weiterhin widerrechtlich in der Wohnung aufhält, privilegieren. Weiterhin ist Voraussetzung, daß sich die Ersatzwohnung im gleichen Haus oder
zumindest der gleichen Wohnanlage befindet.
BGH, Urteile v. 09.07.2003, Az.: VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02
Kein zeitweiliger Ausschluß der Kündigungsfrist des Mieters
Im vergangenen Jahr haben wir Ihnen als eventuell gangbare, wenn auch sehr umstrittene Alternative zum – grundsätzlich nicht mehr
erlaubten – einfachen Zeitmietvertrag die in der Fachliteratur diskutierte Möglichkeit vorgestellt, einfach die Kündigungsfrist zeitweilig auszuschließen. Dem haben nun das Landgericht Duisburg mit Urteil vom 16.04.2002
und das Amtsgericht Pankow mit Urteil vom 13.11.2002 einen Riegel vorgeschoben. Eine Klausel, die die gesetzliche, dreimonatige Kündigungsfrist des Mieters auch nur zeitweilig aussetzt, verstößt gegen § 573 c BGB,
egal, ob sie in einem Formularvertrag oder individuell vereinbart wurde.
Landgericht Duisburg, Urteil vom 16.04.2002, Az.: 13 S 417/01 und Amtsgericht Pankow, Urteil vom 13.11.2002, Az.: 7 C 218/02
Zu den Anforderungen an eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Auch zu diesem Thema gab es eine ganze Menge von Entscheidungen, weswegen das LG München I auch die Revision zum BGH zugelassen hat.
Das Landgericht München I entschied, daß es für eine § 569 Absatz 4 genügende Zahlungsverzugskündigung nicht ausreicht, lediglich den Sollsaldo zu nennen, ohne dessen Berechnung und Grundlagen zu erläutern. Insofern fehle es an der nötigen Transparenz.
Gleichermaßen entschied das Landgericht Hamburg, nach dem diese unzureichende Begründung der Zahlungsverzugskündigung auch nicht in der Klage nachgebessert werden könne. Man könne anhand eines bloßen Sollsaldos nicht erkennen, ob Mietrückstände oder Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen eingefordert würden.
Anders das Landgericht Berlin, nach dem an die Zahlungsverzugskündigung des Vermieters keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden dürften. Deshalb schade es nicht, wenn sich der Vermieter im Kündigungsschreiben auf eine nicht einschlägige Vorschrift bezieht (hier § 543 Absatz 2 Nr. 3 a statt richtig Nr. 3 b) bzw. einen Zahlungsverzugsmonat falsch bezeichnet (hier: Februar/März des Folgejahres statt richtig Dezember), solange nur ein für die fristlose Kündigung ausreichender Saldo bezeichnet und die Kündigung auf diesen gestützt ist.
In einem weiteren Urteil vom August 2003 betonte daß Landgericht Berlin, daß die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht voraussetzt, daß die Kündigungserklärung den Zahlungsrückstand detailliert erläutert. Vielmehr sei ausreichend, wenn der sich auf die einschlägige Kündigungsvorschrift beziehenden Erklärung ein aus sich heraus verständlicher Mietkontoauszug beigefügt ist, weil dem säumigen Mieter in dieser Lage zugemutet werden kann, selbst zu prüfen, wann und in welchem Umfang er seinen Mietzahlungsverpflichtungen nachgekommen ist. Sein Zahlungsverhalten ist ihm ja wohl bekannt. Im übrigen könne er in der Kündigung aufgeführte gesetzliche Vorschriften auch nachlesen.
Bis zu einer Entscheidung des BGH empfiehlt es sich in unserer Region allerdings, dem Urteil des Landgericht München I zu folgen, und den
Sollsaldo aufzuschlüsseln.
LG München I, Beschluß v. 04.08.2003, Az.: 14 T 13993/03 in NZM 2002, 850; LG Hamburg, Urteil v. 08.07.2003, Az.: 316 S 43/03 in NZM 2003, 799; LG Berlin, Beschluß v. 21.01.2003, Az.: 65 T 102/02
in NZM 2003, 800; LG Berlin, Urteil v. 18.08.2003, Az.: 67 S 86/03 in NZM 2003, 897
Unpünktliche Zahlung berechtigt zur Kündigung
Eine fortdauernde unpünktliche Zahlung der Miete kann den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Absatz 1 BGB berechtigen. An
die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sind jedoch strenge Anforderungen zu stellen, da die Voraussetzungen des § 543 Absatz 3 BGB nicht durch die Anwendung eines anderen Kündigungstatbestandes unterlaufen werden
dürfen.
OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.12.2002, Az.: 17 U 97/902 in NZM 2003, 513
Konkrete Benennung von Untermietern erforderlich
Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht nicht, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung auf eine Anfrage des Mieters
versagt hat, in der der Mieter ohne Benennung einer konkreten Person lediglich erklärt hat, einen Untermieter suchen zu wollen, der in den gemieteten Räumen irgendein öffentlich-rechtlich zulässiges Gewerbe betreiben wollte.
Der Vermieter muß wissen, wer sich in seinen Räumlichkeiten aufhält, insbesondere, weil er vielleicht durch eine Konkurrenzschutzklausel gebunden ist.
OLG Celle, Beschluß v. 05.03.2003, Az.: 2 W 16/03 in NZM 2003, 396
Vermieter muß bei Eigenbedarfskündigung Grundbesitz offenlegen
Ein Vermieter, der bei der Begründung seiner Eigenbedarfskündigung auf ein weiteres Grundeigentum verweist, muß seinen Grundbesitz
vollständig offenlegen, da andernfalls die Kündigung nicht hinreichend begründet ist. Dabei ist nicht entscheidend, ob der weitere Grundbesitz für eine Befriedigung des Eigenbedarfs des Vermieters geeignet gewesen wäre oder
nicht.
LG München I, Urteil v. 08.05.2002, Az.: 14 S 20871/01 in NZM 2003, 20
Nichtzahlung auf titulierte Miete berechtigt zur Kündigung
In der Nichtzahlung auf eine - z.B. durch Vollstreckungsbescheid oder richterliches Urteil - titulierte Monatsmiete liegt ein elementarer
Verstoß gegen die Verpflichtungen des Mieters, der bereits für sich gesehen, die Vertrauensgrundlage zwischen den Mietvertragsparteien nachhaltig stört und zur Kündigung berechtigt.
LG Wiesbaden, Urteil v. 14.02.2003, Az.: 3 S 94/02 in NZM 2003, 713
Erneut: Kein zeitweiliger Ausschluß der Kündigungsfrist des Vermieters
Bereits in der Vergangenheit habe ich Ihnen zwei Urteile aufgeführt, nach denen ein mietvertraglicher Ausschluß des gesetzlichen
Kündigungsrechts des Mieters gegen §§ 573 c BGB verstößt, mit der Folge, daß der Mieter mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen kann. Diese Ansicht hat nun auch das Landgericht Krefeld bestätigt. Aufgrund der Bedeutung der
Angelegenheit hat es aber die Revision zum BGH zugelassen, so daß auch hier bald höchstrichterliche Klarheit herrschen wird.
LG Krefeld, Urteil v. 26.02.2003, Az.: 2 S 98/02 in NZM 2003, 309
Übergabeprotokolle bergen Risiken in sich
Wird ein Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt, so haftet der Mieter nur für die darin festgehaltenen Mängel und zwar auch bei solchen Mängeln, die nur von einem Fachmann erkennbar sind. Sinn und Zweck eines solchen Protokolls sei nicht die Verteilung der Beweislast, sondern die Vermeidung des weiteren Streits über das Vorhandensein von Schäden am Mietobjekt.
Es empfiehlt sich meines Erachtens deshalb, entweder völlig auf Übergabeprotokolle zu verzichten oder zumindest einen Vorbehalt bezüglich
weiterer Mängel aufzunehmen, die z.B. aufgrund schlechter Lichtverhältnisse nicht erkennbar waren.
LG München I, Urteil v. 25.09.2002, Az.: 15 S 22038/01 in NZM 2003, 714
Keine Herausgabeverpflichtung der Bürgschaft an den Mieter
Gegenstand des Anspruchs des Mieters auf Freigabe der in Form einer Bürgschaft geleisteten Mietsicherheit ist nicht die Verpflichtung des
Vermieters zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde an den Mieter, sondern allein die Verpflichtung zur Herausgabe an den Bürgen.
OLG Celle, Urteil v. 17.04.2002, Az.: 2 U 223/01 in NZM 2003, 763
Räumungsklage zusammen mit Klage auf künftige Miete möglich
Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keine Miete zahlte und erhebt der Vermieter
Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen. Es fragt sich allerdings, ob das prozeßtaktisch sinnvoll ist, da auf diese Weise evtl. eine längst
entschiedene Räumungsklage nicht vollstreckt wird, weil noch über die Zahlungsklage gestritten wird.
BGH, Beschluß v. 20.11.2002, Az.: VIII ZB 66/02 in NZM 2003, 231
Wie ist der Untermieter zu räumen?
Der Bundesgerichtshof entschied, daß gegen einen Untermieter die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Urteils betrieben werden kann. Man braucht also ein eigenständiges Urteil gegen den Untermieter.
BGH, Beschluß v. 18.07.2003, Az.: IX a ZB 116/03 in NZM 2003, 802
Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter und Untermieter das Untermietverhältnis ohne Wissen des Vermieters begründet und dies während eines erheblichen Zeitraums gegenüber dem Mieter verheimlicht haben. Für diesen Fall entschied das Kammergericht Berlin, daß eine Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter in einer Mietwohnung auch aufgrund eines Titels gegen den Mieter zulässig ist.
KG, Beschluß v. 11.12.2001, Az.: 25 W 220/01 in NZM 2003, 105
Anforderungen an Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich. Man kann nun freilich trefflich darüber streiten, was unter „einfacher Sachlage“ zu verstehen ist. Zu erkennen ist jedoch eine deutliche Tendenz in der Rechtsprechung, keine überzogenen Anforderungen an eine Begründung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu stellen, sondern die Kirche im Dorf zu belassen.
BGH, Beschluß v. 22.12.2003, Az.: VIII ZB 94/03 in NZM 2004, 187
Der Vermieter genügt dem Erfordernis der Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs selbst dann, wenn ein Widerspruch zwischen der dem Mieter übersandten Saldomitteilung und einem (kommentarlos) beigefügten Mietkontoauszug durch eine Vergleich lösbar ist, weil sich die Differenz anhand der Aufstellung (hier: Gutschriften zugunsten des Mieters) nachvollziehen läßt.
BGH, Beschluß v. 30.06.2004, Az.: VIII ZB 31/04 in NZM 2004, 699
Unwirksamkeit unbestimmt befristeter Kündigungen
Eine unbestimmt befristete Kündigung ist nach dem Bundesgerichtshof regelmäßig unwirksam. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter in die Kündigung geschrieben: „Nach § 542 Absatz 1 BGB kündigen wird hiermit den Mietvertrag außerordentlich. Die Kündigung wird nicht mit sofortiger Wirkung ausgesprochen, sondern zu dem Zeitpunkt, an dem wir andere Geschäftsräume beziehen können.“ Durch den unbestimmten Zeitpunkt wird der Empfänger in eine ungewisse Lage versetzt, er kann überhaupt nicht planen.
BGH, Urteil v. 22.10.2003, Az.: XII ZR 112/02 in NZM 2004, 66
Widerspruch eines Vermieters gegen stillschweigende Verlängerung genügt
Nach § 545 BGB (in alten Verträgen noch § 568 BGB) verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht, nachdem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Diese Besonderheit ist vor allem bei Kündigungen zu beachten, ist jedoch vielen Vermietern nicht bekannt. Das Oberlandesgericht Rostock entschied nun, daß – entgegen dem rechtlichen Grundsatz, daß wichtige Willenserklärungen bei einer Vermietermehrheit von allen abgegeben werden müssen - der Widerspruch eines einzelnen genügt. Möchte der Vermieter auf Nummer Sicher gehen und erklärt deshalb – selbst stillschweigend – etwa drei Monate vor Vertragsablauf den Widerspruch, ist das nicht verfrüht, wenn sich danach keine Anzeichen für einen Sinneswandel des widersprechenden Vermieters ergeben haben.
OLG Rostock, Beschluß v. 23.03.2004, Az.: 3 U 273/03 in NZM 2004, 423
Schadensersatz des Vermieters bei schuldhafter Veranlassung der Kündigung
Eine Schadensersatzverpflichtung des Vermieters gegen den Mieter kommt in Betracht, wenn er diesen durch eine Vertragsverletzung veranlaßt hat, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Der zu ersetzende Schaden umfaßt auch die Kosten für die Beschaffung von Ersatzräumen. Liegt deren Miete höher als die zuvor geschuldete Miete, haftet der Vermieter auf den Ausgleich der Differenz. Die Schadensersatzverpflichtung des Vermieters setzt allerdings ein Verschulden voraus und zwar selbst dann, wenn der gesetzliche Kündigungstatbestand ein derartiges Verschulden nicht erfordert.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 18.12.2003, Az.: 10 U 333/03 in NZM 2004, 502
BGH: Zahlung des Mieters beseitigt nur fristlose Kündigung
Zahlt der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mindestens eine Monatsmiete nicht oder kommt er über einen längeren Zeitraum mit den Mietzahlungen in der Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter nach § 543 BGB fristlos kündigen. Diese an sich charmante Regelung wird im Bereich der Wohnraummiete beschnitten durch § 569 Absatz 3 Ziffer 2 BGB, nach dem Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug nachträglich abwenden können, wenn sie oder z.B. das Sozialamt die rückständige Miete nachträglich begleichen. Dies ist sogar noch bis zu zwei Monaten nach Einreichung einer Räumungsklage möglich! Nach Ansicht des Landgerichts Berlin erstreckt sich diese nachträgliche Unwirksamkeit auch auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. Anderer Ansicht der Bundesgerichtshof. Er hob die Entscheidung des Landgerichts auf und sagte, daß die ordentliche Kündigung durchaus Bestand haben könne, wenn der Mieter eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung begangen hat. Dafür sei aber eine genaue Prüfung der Gründe des Zahlungsrückstandes durch den Richter erforderlich.
BGH, Urteil v. 16. Februar 2005, VIII ZR 6/04
Summierungseffekt auch bei Geschäftsraummiete
Anders als noch das OLG Celle vom 17.05.2003 (wir berichteten) hat nun der BGH auf Vorlage des OLG Saarbrücken entschieden, daß genauso wie im Wohnraummietrecht (BGH, NZM 2003, 594 und 755) auch in Formularverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer – unwirksamen – Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt.
BGH, Urteil v. 06.04.2005, Az.: XII ZR 308/02 in NZM 2005, 504
Schönheitsreparaturen: Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuss gegenüber dem Mieter
Sollte einer der wenigen Fälle vorliegen, in denen der Vermieter in seinem Mietvertrag keine starren Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgenommen hat, mit der Folge, daß die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, hat man trotzdem oft mit Mietern zu tun, die während des laufenden Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, daß der Vermieter von Wohnraum vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung der Arbeiten verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Ähnlich hat der BGH früher schon im Gewerberaummietrecht geurteilt (BGHZ 111, 301). In dem Urteil stellte der BGH klar, daß der Anspruch des Vermieters, wenn kein Fristenplan vorliegt, dann fällig wird, wenn die Wohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Egal sei, ob infolge der unterlassenen Renovierungen schon die Substanz der Wohnung gefährdet ist oder nicht. In der Praxis stellt sich natürlich wieder die Frage, wie der Vermieter die objektive Renovierungsbedürftigkeit nachweisen soll. Es fehlen klare Kriterien wie sie ein starrer, aber leider unzulässiger Fristenplan ohne weiteres bieten könnte.
BGH, Urteil v. 6. April 2005, Az.: VIII ZR 192/04
Verjährung des Abrechnungs- und Rückzahlungsanspruchs des Mieters auf Kaution
Der Verjährungsbeginn für den Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen der Kaution richtet sich nicht nach der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern nach dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche aus dem Mietverhältnis, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen. Im entschiedenen Fall ist das Mietverhältnis im Mai 2001 beendet worden. Der Mieter hatte Betriebskosten für die Monate Januar bis Mai 2001 vorausgezahlt. Diesen Vorschuß ordnungsgemäß und zumutbar bei der Endabrechnung zu berücksichtigen, war dem Vermieter jedoch erst 2002 möglich. Die Verjährung begann deshalb nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch auf Kautionsrückzahlung – unter Berücksichtigung des Endabrechnungszeitpunkts – entstand. Daher begann die regelmäßige dreijährige Verjährung frühestens am 01.03.2003 und endet erst am 31.12.2006. Die Vorinstanz nahm fälschlich einen Fristbeginn zum 01.01.2002 und als Fristende den 31.12.2004 an, da es sich an der Beendigung des Mietverhältnisses orientierte.
OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 22.4.2005, Az.: 24 W 16/05
Reduzierung der Kosten einer Zwangsräumung möglich
Das Spiel ist altbekannt: Der bei der Vorstellung noch sehr freundliche Mieter entpuppt sich nach Mietbeginn als „Mietnomade“ oder die Gehaltsbescheinigungen, die er seiner Selbstauskunft beigefügt hatte, waren auch seine letzten. Hat man nun eine wirksame Kündigung ausgesprochen, was ohne anwaltliche Hilfe schwer genug ist, bleibt der Mieter dennoch in der Wohnung. Auch ein nach langem Gerichtsverfahren erstrittenes Räumungsurteil bringt vorerst nichts. Zusätzlich zu den Gerichts- und Anwaltskosten soll der Vermieter nun auch noch einen Räumungskostenvorschuß in Höhe von mehreren tausend Euro für Räumung, Lagerung etc. an den Gerichtsvollzieher zahlen. Hoffnung bringt hier ein Urteils des Amtsgerichts Wedding. Der Berliner Richter entschied, daß ein mit der Zwangsräumung beauftragter Gerichtsvollzieher den Auftrag auch dann auszuführen hat, wenn der Gläubiger ihn anweist, von der Hinzuziehung eines Transportunternehmens abzusehen und alle Gegenstände, an welchen der Gläubiger ein Vermieterpfandrecht geltend macht, in der Wohnung zu belassen. In einem solchen Fall reduziere sich der vom Gerichtsvollzieher zu erhebende Kostenvorschuß auf die Gebühren des Gerichtsvollziehers und die entstehenden Auslagen für den Schlosser.
AG Wedding, Beschluß v. 12.07.2004, Az.: 35 M 8075/04 in ZMR 200, 760
Beleidigungen per SMS als fristloser Kündigungsgrund
Bezeichnet der Mieter den Vermieter als „dumme Kuh“ und „Arschloch“, stellt dies eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigt. Beleidigungen per SMS müssen dem Mieter zugeordnet werden können. Dies ist jedoch ohne weiteres dadurch möglich, daß man bei der Telefongesellschaft erfragt, von welcher Nummer die SMS abgesandt wurde. Stammt diese mit dem Handy des Mieters überein, kann sich dieser nicht auch damit herausreden, daß ein Fremder sein Handy benutzt hätte.
LG Berlin, Beschluß v. 22.02.2005, Az.: 63 S 410/04 in Immobilienwirtschaft 2005, 68
Räumungsvollstreckung gegen Kinder ohne Titel möglich
Minderjährige Kinder sind sogenannte Besitzdiener gemäß § 855 BGB in Bezug auf die Wohnung ihrer Eltern. Dies ergibt sich aus dem elterlichen Recht zur Aufenthaltsbestimmung. Deswegen braucht man zur Räumung der Wohnung gegen sie kein gesondertes Urteil. Anders ist dies bei Volljährigen, wie z.B. auch dem Ehegatten.
AG Augsburg, Urteil v. 11.03.2005, 25 C 149/05 in NZM 2005, 480
Mietvertrag endet automatisch bei vollständiger Zerstörung der Mietsache
Eigentlich klar: Wenn das Mietobjekt vollständig zerstört wird, gibt es auch kein Mietverhältnis mehr. Dies ist unter Juristen aber umstritten. Im vorliegenden Fall, in dem das Mietobjekt niederbrannte, gab es einen langfristigen Gewerbemietvertrag. Nach dem Brand errichtete der Vermieter das Objekt neu und verlangte vom ehemaligen Mieter wieder Zahlung der Miete. Dies geht nicht, entschied das Landgericht Karlsruhe. Es liegt ein Fall der sogenannten Unmöglichkeit, § 275 Absatz 1 BGB, vor, was zur Folge hat, daß der Vermieter nicht mehr zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet und der Mieter nach § 326 Absatz 1 Satz 1 BGB nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet war. Wenn aber keine gegenseitigen Hauptleistungspflichten mehr bestehen, erlischt der gesamte Vertrag.
LG Karlsruhe, Urteil v. 07.04.2004, 10 O 683/03 in NZM 2005, 221
Fristlose Kündigung auch bei unpünktlichen Mietzahlungen
Zahlt der Mieter nach einer Abmahnung die Miete noch dreimal unpünktlich, kann der Vermieter fristlos kündigen. Das Gericht stellte darauf ab, daß es dem Vermieter nicht zuzumuten sei, ständig das Zahlungsverhalten seines Mieters zu überwachen. Dem Mieter hilft es auch nicht, wenn er nach der Kündigung einwirft, daß er ab sofort pünktlich zahlen wolle.
LG Berlin, Urteil v. 24.02.2005, 67 S 200/04 in Immobilienwirtschaft 2005, 67
Anforderungen an Stellung eines Nachmieters
Ein Vermieter ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB, nur dann bei Stellung eines geeigneten Nachmieters verpflichtet, einen Mieter vorzeitig aus einem Mietvertrag zu entlassen, wenn das Interesse des Mieters an vorzeitiger Beendigung das Vermieterinteresse am Fortbestand des Vertrages ganz erheblich überwiegt und der Mieter die Wohnung in einem zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand zurückgibt. Wichtig erscheinen mir hierbei zwei Punkte: Zum einen muß der Nachmieter geeignet sein. Um dies zu überprüfen, ist dem Vermieter eine Prüfungsfrist von ca. 3 Monaten zuzubilligen. Zum anderen muß der Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Dieses kann sich nicht allein darin erschöpfen, daß er eine günstigere Wohnung gefunden hat.
LG Berlin, Urteil v. 21.09.2004, 63 S 175/04, WE 2005, 15
Fristlose Kündigung durch Gewerbevermieter bei Nichtzahlung der Kaution
Die Nichtleistung der Kaution stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 Satz 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses dar, selbst wenn zwischen der Aufforderung zur Zahlung der Kaution und weiteren Mahnungen ein Zeitraum von über zwei Jahren vergeht.
KG, Urteil v. 20.12.2004, 8 U 66/04 in MietRB 2005, 121
Kündigung bei Schimmel: Beweisanforderungen an Mieter
Der Mieter, der wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung kündigen will, muß darlegen und beweisen, daß festgestellte Schimmelpilze toxinbildend und kausal für eingetretene Gesundheitsbeeinträchtigungen sind. Hier hatte der Mieter zwar sogar Privatgutachten vorgelegt, aus diesen ergab sich jedoch nicht, ob die genannten Pilzstämme Toxine bildeten. Außerdem fehlte es an einer Darlegung, welche konkreten Beeinträchtigungen ab welcher Konzentration der Pilze wie wahrscheinlich zu erwarten seien. Es war auch keine Untersuchung in einem Labor gefertigt worden. Das Urteil deckt sich mit der vorherrschenden Rechtsprechung und macht Sinn, da von den derzeit bekannten ca. 350 Arten von Schimmelpilzen gerade einmal die Hälfte überhaupt abstrakt gesundheitsgefährdend sein kann.
KG, Urteil v. 26.02.2004, 12 U 1493/00 in MietRB 2004, 233
Fristlose Kündigung bei ständig unpünktlichen Mietzahlungen
Manche Mieter wissen genau, daß ihnen beispielsweise bei Verzug mit zwei Monatsmieten fristlos gekündigt werden kann. Sie zahlen deshalb kurz vor knapp Teilbeträge, um einer solchen Kündigung zu entgehen. Auch unpünktliche Zahlungen muß sich der Vermieter jedoch nicht gefallen lassen, entschied der Bundesgerichtshof. Der Mieter überwies hier sechs Jahre die Miete zu unterschiedlichen Zeiten, teils während des entsprechenden Monats, teils sogar erst im Monat darauf. Die Vorinstanzen hatten eine zumindest dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erforderlich gehalten. Der Bundesgerichtshof legte aber ausdrücklich fest, daß es immer auf den konkreten Einzelfall ankommt.
BGH; Urteil v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04 in IWR 2006, 72
Kurze Verjährung von Vermieteransprüchen
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache beginnt auch dann mit dem Zeitpunkt der Rückgabe, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. § 548 Absatz 1 Satz 1 BGB regelt insoweit eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Früher ging die Rechtsprechung davon aus, daß die Verjährung eines Anspruchs nicht vor dessen Entstehung beginnen kann, was ja auch logisch ist. Dies führte dazu, daß der Vermieter kurz vor Ende der sechsmonatigen Verjährungsfrist dem Mieter eine Frist setzen konnte und dann noch ein halbes weiteres Jahr Schadensersatz fordern konnte.
BGH, Urteil v. 19.01.2005, VIII ZR 114/04 in MietRB 2005, 144
Vorsicht bei Ausübung des Vermieterpfandrechts bei Räumung
Das Problem bei Räumungsvollstreckungen sind die Kostenvorschüsse in Höhe von ca. 2 – 3.000,- €, die man an den Gerichtsvollzieher, vor allem für die Spedition, zahlen muß. Das Amtsgericht Wedding (AG Wedding, Beschluß v. 12.07.2004, Az.: 35 M 8075/04 in ZMR 2005, 760; wir berichteten) hatte den interessanten Vorschlag für gut geheißen, einfach das Vermieterpfandrecht an allen Sachen des Mieters auszuüben und diese in der Wohnung zu belassen. Damit müsse der Gerichtsvollzieher nur die Wohnung übergeben, aber keine teure Spedition einschalten. Dem hat nun das Kammergericht Berlin einen Riegel vorgeschoben. Der Mieter ist weder zur Herausgabe der Räumlichkeiten noch zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet, wenn der Vermieter das Vermieterpfandrecht an sämtlichen in die Räumlichkeiten eingebrachten Sachen geltend macht. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Vermieterpfandrecht tatsächlich besteht. Die bloße Geltendmachung reicht aus. In der Praxis macht das Vermieterpfandrecht oft eh keinen Sinn, da es nur an Sachen des Mieters besteht. Dieser bestreitet aber oft das Eigentum, alles Wertvolle gehört dann der Lebensgefährtin oder steht unter Eigentumsvorbehalt des Lieferanten.
KG, Urteil v. 14.02.2005, 8 U 144/04 in MietRB 2005, 288
Kaution darf bis nach Abrechnung zurückbehalten werden
Die Mietsicherheit sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, also auch eine mögliche Nachforderung aus einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter darf also die Mietsicherheit oder einen entsprechenden Teil zunächst einbehalten. Der BGH wies ausdrücklich darauf hin, daß der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution grundsätzlich nicht schon mit Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird, wie es manche Mieter gerne hätten, um diese gleich für den nächsten Mietvertrag verwenden zu können. Der Vermieter hat eine Prüfungsfrist für Forderungen. Welche angemessen ist, richtet sich nach dem Einzelfall. Zu Teilabrechnungen ist er schon nach dem Gesetz nicht verpflichtet, § 556 Absatz 3 Satz 4 BGB.
BGH, Urteil v. 18.01.2006, VIII ZR 71/05 in WE 2006, 10
Höchstrichterliche Definition von „besenrein“
Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Die Karlsruher Richter zogen sogar den Duden zur Hilfe Schon nach diesen bedeute besenrein nur „Mit dem Besen grob gereinigt“.
BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05 in NZM 2006, 691
Verjährung bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache beginnt früh
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beträgt lediglich sechs Monate, § 548 BGB. Sie beginnt schon nach dem Gesetzeswortlaut mit Rückgabe der Mietsache, in der Regel also mit Aushändigung der Schlüssel. Unerheblich ist, ob der Mietvertrag rechtlich erst später endet.
BGH, Urteil v. 15.03.2006, VIII ZR 123/05 in NZM 2006, 503
Nur kurze Aufklärungsfrist bei Wegfall des Eigenbedarfs
Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, besteht eine Aufklärungspflicht nur, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist. Hier wollte der Mieter vom Vermieter seine Umzugskosten sowie Kosten für die Einlagerung von Möbeln erstattet haben. Seine Begründung: Der Grund für den Eigenbedarf war nach dem Kündigungstermin, jedoch vor Ablauf einer Räumungsfrist entfallen; darüber hätte der Vermieter vor Auszug informieren müssen. Der Bundesgerichtshof beendete mit seiner Entscheidung einen lange währenden Meinungsstreit in Rechtsprechung und Literatur.
BGH, Urteil v. 09.11.2005, VIII ZR 339/04 in MietRB 2006, 93
Unzumutbarkeit einer Räumfrist
Im Zusammenhang mit einer fristlosen Kündigung wird oft diskutiert, ob dem Mieter eine „soziale Auslauffrist“ zu gewähren ist, binnen derer er noch Zeit hat, in Ruhe zu packen. Auch kann der Mieter unter Umständen eine Räumungsfrist beantragen. Das Oberlandesgericht Stuttgart entschied nun, daß die Gewährung einer Räumungsfrist für den Vermieter nicht zumutbar ist, wenn die Zahlung der laufenden Miete (sog. Nutzungsentschädigung) für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist.
OLG Stuttgart, Beschluß v. 07.06.2006, 13 U 89/06 in Immobilienwirtschaft 2006, 76 = NZM 2006, 880
Samstag bei Kündigung als Werktag zu beachten
Hätten Sie’s gewußt? Der Samstag ist ein Werktag.
§ 573 c BGB regelt für die ordentliche Kündigung von Wohnraum, daß die Kündigung spätestens bis zum 3. Werktag eine Kalendermonats zugegangen sein muß. Was viele nicht wissen: Der Samstag ist bei dieser so genannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuberechnen, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist. So hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden. Diese Entscheidung ist besonders wichtig bei langen Kündigungsfristen. In dem zugrundeliegenden Fall war die Kündigung zum 31.08.2002 erfolgt, ging jedoch erst am Mittwoch, 05.06.2002, und damit genau einen Tag zu spät ein. Also Vorsicht, wenn am Monatsanfang ein Samstag ist.
Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung damit auseinandergesetzt, ob der Samstag, wie zum Teil untergerichtlich vertreten, eher wie ein Sonntag oder Feiertag zu behandeln sei, weil er ja in weiten Teilen der Privatwirtschaft und der öffentlichen Verwaltung arbeitsfrei sei und mithin der Freizeitgestaltung diene. Dies hat der Bundesgerichtshof jedoch verneint, da nach dem gesetzlichen und allgemeinen Sprachgebrauch auch der Sonnabend ein Werktag sei. Weder aus dem Wortlaut noch den Begründungen des Gesetzes ergebe sich etwas anderes. Rechtsvergleichend spricht Art. 72 Absatz 1 des Wechselgesetzes z.B. von „nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend“. Ähnliches steht in § 676 a Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 BGB und § 3 Absatz 2 des Bundesurlaubsgesetzes. Der BGH nahm sogar Zugriff zu Brockhaus und Duden, in denen der Werktag als „Tag, an dem allgemein gearbeitet wird (im Unterschied zu Sonn- und Feiertagen); Wochentag“ definiert wird.
Bitte aufpassen, das Urteil wird in der Presse oft falsch zitiert: Der BGH hat damit nur entschieden, daß der Samstag bei § 573 c ("Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats ....") als 1. oder 2. Werktag mitzuzählen ist. Ausdrücklich offen gelassen hat der Senat in dieser Entscheidung die Frage, was passiert, wenn der Samstag der 3. Werktag ist.
BGH, Urteil vom 27. April 2005, VIII ZR 206/04 in NZM 2005, 532
Greift dann die gesetzliche Regelung des § 193 BGB, womit noch am darauffolgenden Werktag, in der Regel also der folgende Montag, gekündigt werden kann? Das ist unter Juristen umstritten.
Die Karenzzeit von drei Werktagen zählt nicht zu der „Kündigungsfrist“ als solcher. Kündigungsfrist ist nämlich der Zeitraum zwischen dem Tag, vor dessen Ablauf die Kündigungserklärung spätestens zugehen muß (Kündigungstag) und dem Kündigungstermin; das ist der Tag, an dem das Mietverhältnis enden soll (Palandt, BGB, § 573 c Rn. 5 und 10). Sie beträgt für Mieter also drei Monate abzüglich der Karenzzeit von drei Tagen. § 193 BGB regelt:
Ist an einem bestimmten Tag oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben oder eine Leistung zu bewirken und fällt der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Erklärungs- oder Leistungsort staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt an die Stelle eine solchen Tages der nächste Werktag.
Der BGH hat entschieden, daß genau wie auch im Arbeitsrecht § 193 BGB aus Gründen der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit bei jeglichen Verträgen, also auch bei Mietverhältnissen keine Anwendung finden soll. § 193 BGB sei weder unmittelbar noch mittelbar auf Kündigungsfristen anzuwenden.
Unmittelbar deswegen nicht, weil die Karenzzeit vor Beginn der Kündigungsfrist selbst keine Frist sei, da sie keinen Anfangszeitpunkt, sondern nur einen Endtermin hat. Oder anders gesagt: Ob ich diesen Monat kündige oder erst nächsten, ist meine Sache.
Auch eine mittelbare Anwendung der Norm scheidet aus, da § 193 BGB dem Schutz dessen dient, der die Willenserklärung abzugeben hat. Er soll davor bewahrt werden, daß das ihm zustehende Recht, die Frist bis zum letzten Tag zu nutzen, durch die Arbeits- und Behördenruhe an Wochenenden und Feiertagen verkürzt wird. Die Verpflichtung zur Einhaltung von Kündigungsfristen dient nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entgegen anderer Stimmen in der Literatur jedoch immer dem Schutz des Kündigungsempfängers. Dieser soll sich zeitig auf das Ende seines Vertragsverhältnisses einstellen können. Würde man § 193 BGB nun aber auf Kündigungsfristen anwenden und so die Karenzzeit verlängern, würde die Kündigungsfrist zum Teil erheblich reduziert.
BGH, Urteil v. 17.02.2005, III ZR 172/04
Rückgabe vor Mietende – Aufpassen bei der Verjährung!
Vielen Vermietern ist die Brisanz einer gesetzlichen Regelung gar nicht bewußt. Nach dem Gesetz verjähren bestimmte mietrechtliche Ansprüche wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz deswegen schon in sechs Monaten. Aber ab wann? Entscheidend ist hier nicht das Ende der Mietzeit, also etwa der Kündigungstermin, sondern die Rückgabe der Mietsache. Diese kann aber schon vorliegen, wenn der Vermieter in der Lage ist, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von Mängeln, Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Dies ist schon der Fall, wenn der Mieter ihm die Schlüssel zurückgibt und so den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt.
Vorsicht: Gibt man dem Mieter den Schlüssel zurück, um ihn noch Arbeiten durchführen zu lassen, hemmt das die Verjährung nicht.
OLG Düsseldorf, Beschluß v. 06.02.2007, I-24 U 111/06 IWR 2007, 69 und 31.08.2006, I-10 U 46/0, IWR 2007, 72
Fristlose Kündigung bei unpünktlichen Zahlungen
Mehrfache Unpünktlichkeit betreffend die Zahlung der Miete rügte der Vermieter in einer Abmahnung. Trotzdem zahlte der Mieter danach auch unpünktlich. Der Vermieter kündigte fristlos. Zu Recht, entschied das Landgericht.
LG Berlin, Urteil v. 10.07.2006, 67 S 159/04 in NZM 2007, 564
Anforderungen an verhaltensbedingte Kündigung der Wohnung
Eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist dann möglich, wenn es einer Vertragspartei aus wichtigem Grund nicht mehr zumutbar ist, die normale Beendigung des Mietverhältnisses abzuwarten. Für die Wirksamkeit der Kündigung müssen diese wichtigen Gründe aber genau und detailliert aufgeführt sein. Hier hatte der Vermieter den Mieter aufgefordert, die Hausordnung zu befolgen, Lärm abzustellen und laute Streitigkeiten zu vermeiden. In der Kündigung war von Türenknallen, Geschrei, Herumtrampeln, und schreienden Auseinandersetzungen die Rede, die „seit einem Jahr .... ständig .... auf den ganzen Tag und in der Nacht verteilt“ vorgekommen seien. Dennoch sah das Gericht die Kündigungsgründe als nur unzureichend bezeichnet an. Es müssen Art, Zeitpunkt und jeweilige Dauer einzelner Lärmstörungen hinreichend genau beschrieben werden. Der Vermieter habe zumindest einen abgrenzbaren Zeitraum darzulegen, wie z.B. „in der Zeit von ... bis ... ca. 3 x wöchentlich“.
LG Stuttgart, Beschluß v. 07.06.2006, 19 T 33/06 in AIZ 2007, 66
Verlängerung des Mietvertrages durch Entgegennahme von Zahlungen
Setzt der Gewerbemieter nach Vertragsende den Mietgebrauch unter Weiterzahlung der Miete fort und wird dies durch den Vermieter geduldet, besteht der bisherige Mietvertrag fort. Dies gilt auch dann, wenn - wie üblich - § 545 BGB abbedungen ist. Dieser Paragraph regelt, daß sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nicht eine Vertragspartei binnen zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen zum Ausdruck bringt. Man findet ihn in vermutlich allen Standardverträgen abbedungen.
OLG Düsseldorf, Urteil v. 08.06.2006, I-24 U 189/05 in MietRB 2007, 89
Keine einstweilige Verfügung zur Rückgabe der Mietkaution
Ein Mieter versuchte, die Auszahlung des verpfändeten Sparguthabens an den Vermieter durch Beantragung einer einstweiligen Verfügung zu verhindern. Das geht nicht, entschieden die Landrichter. Andernfalls würden die Streitigkeiten über die Berechtigung der Forderungen des Vermieters, wegen denen er die Kaution in Anspruch nimmt, in das Verfahren über den einstweiligen Rechtsschutz verlagert, das schon aus Zeitgründen gar nicht so viel prüfen würde. Der Vermieter soll sich ja auch gerade ohne Prozeß aus der Mietsicherheit befriedigen können.
LG Berlin, Beschluß v. 15.01.2007 in WE 2007, 233
Fortgeltung von alten Zeitmietverträgen; Verlängerungsklausel
Ein am 01.09.2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, daß es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach der Mietrechtsreform, also nach dem 31.08.2001, nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden. Der Vertrag (Mietbeginn 01.08.1991) enthielt eine Regelung wie folgt: „Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 7 Jahren geschlossen und läuft am 31.07.1998 ab. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird.“ Der Bundesgerichtshof entschied daher, daß als Kündigungstermin nur der jeweilige 31.07. in Frage käme.
BGH, Urteil v. 20.06.2007, VIII ZR 257/06 in NZM 2007, 728
Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution
Die Nichtzahlung der Kaution stellt jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, so daß der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, ohne zuvor die Kaution einzuklagen.
BGH, Urteil v. 21.03.2007, XII ZR 36/05 in MietRB 2007, 169
Fristsetzung wegen Rückbau an Mieter bei Auszug manchmal entbehrlich
Eine Fristsetzung des Vermieters an den Mieter zur Ausführung von Rückbauarbeiten, die dieser bei Auszug schuldet, weil er während der Mietzeit eigene Gegenstände montiert hat, ist unter Umständen entbehrlich. Und zwar dann, wenn der Mieter die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und endgültig verweigert. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter nach Erhalt einer Aufforderung, einen konkret beschriebenen (!) vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, dennoch erklärt, er habe seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt und es würden keine weiteren Ansprüche des Vermieters bestehen.
KG, Urteil v. 28.12.2006, 12 U 80/06 in NZM 2008, 167
Keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Mieter
Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber seinem Vermieter auf Ausstellung einer Bescheinigung, aus der sich ergibt, daß er keine Schulden mehr hat. Manche Mieter sagen, daß sie so eine Bescheinigung brauchen, weil einige Wohnungsunternehmen vor Neuabschluß eines Mietvertrages eine solche Bescheinigung fordern. Das Gericht verneinte aber eine entsprechende Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Sicherlich kann man dieses Urteil auch analog heranziehen, wenn der Mieter eine solche Bescheinigung während des Mietverhältnisses fordert. Das Urteil war bei Veröffentlichung noch nicht rechtskräftig, Revision zum BGH war zugelassen.
LG Dresden, Urteil v. 29.07.2008, 4 S 97/08 nrkr. in MietRB 2008, 291